令和8年1月15日　提出 浜松中央 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -33 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区天龍川町字袴揃８８４番 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い天竜 川駅周辺の既成住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 天竜川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ天竜川駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みに推移すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北東方に拡がる住宅地域。需要者は、市内在勤の一次取得者が中心である。当地域は最寄りの ＪＲ天竜川駅まで徒歩利用圏内であるほか、周辺には小中学校や日用品店舗、医療機関などが配置されており、生活利 便の良さから住宅需要は底堅い。土地は、総額で１，７００万円前後、新築戸建は、３，７００万円前後が市場の中心 価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集、選択し、比準を行って求めた価格である。一方、当地域は自 己居住目的の取引が大半の地域であることから、収益還元法は規範性に乏しいと判断し、適用しなかった。以上より、 取引市場を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [118.3] [104.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の土地取引件数、住宅着工戸数は安定的 に推移しており、地価は概ね底堅く推移して いるが、建築費、金利の上昇が懸念材料とな っている。 ＪＲ天竜川駅への接近性や生活利便性が良好 なことから、住宅地需要は底堅く推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％