令和8年1月15日　提出 浜松中央 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -24 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 492,000,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区中央１丁目１０８番９外 ｢中央１－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 1,472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (100,300) 1:2 共同住宅 ＳＲＣ14 マンション、官公署 が見られる区画整理 済の地域 西40m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市の中心部に近い街区整然と した高層共同住宅地域 街 路 ４０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 980m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅のほか、事務所、店舗、公共施設等が整然と建ち並ぶ地域で、環境の整った共同住宅地域としての現状 を維持すると予測。中心部のマンション適地は希少性が高いため、地価は当面やや強含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    339,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              311,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部及びその周辺の共同住宅地域一円。需要者の中心はマンション分譲を目的とする地元若しく は全国的なマンションデベロッパーである。市中心部のマンション分譲価格は上昇傾向で推移しており、売れ行きも概 ね順調である。当地域のマンション素地は需要が多いのに対し、供給は極めて少ないのが現状である。取引価格は画地 規模や開発計画等の違いを反映してばらつきが大きいため需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似の大規模地を中心とする事例の取引価格を基礎に求めたものであり、市場を反映して実証的である。一 方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性を反映した理論的な価格である。鑑定評価額の決定に当たっては、 周辺マンション市場の動向に留意のうえ、実証的な比準価格を中心とし、理論的な開発法による価格を関連づけて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の土地取引件数、住宅着工戸数は安定的 に推移しており、地価は概ね底堅く推移して いるが、建築費、金利の上昇が懸念要因とな っている。 マンション分譲価格が上昇傾向にある中、中 心部に近く居住環境が整った当地域は市場で の選好性が高く、地価は強含みに推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％