令和8年1月16日　提出 浜松中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -16 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区三方原町１４９４番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する郊外の住宅 地域 南西7.2m市道 水道 浜松 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三方原台地上に位置し、居住の安全性や市街地との比較による値頃感から、今後は住宅を目的とした宅地化の更 なる進展が見込まれる。潜在的な需要は引き続き継続しており、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧浜松市北部および旧浜北区に位置する市街化調整区域内の住宅地域と把握され、主な需要者は浜松市内 の居住者が中心であるが、他の地域からの転入もみられる。市街化調整区域であるため、宅地の供給は限定的であるの に対し、自然災害リスク回避の観点から地盤が良好な高台地区への移転需要は継続的に観察されている。需要の中心と なる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で１，８００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほか農地も見られる市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域およびその周辺では賃貸用共同住宅が散 見されるが、賃貸経営を目的として新たに土地を購入するような取引は殆ど無く、最有効使用及び市場参加者の観点か ら収益価格は試算しなかった。近隣地域は自己使用目的での土地取引が一般的であることから、市場の実態を反映した 比準価格に基づき、市場動向等に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安などによる物価高や外部環境に不安定さ があるものの、低金利傾向が継続する中、不 動産に対する需要は引き続き堅調。 三方原台地上に位置する調区内の住宅地域で 、居住の安全性から潜在的な需要があり、近 年では農地から宅地への転用も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％