令和8年1月15日　提出 浜松中央 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区新津町字北浦１７６番 ②地積 　(㎡) 2,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ10 マンション、事業所 等が混在する住宅地 域 東10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 助信 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   320 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 マンション、共同住宅、事業 所等の事業用地の多い住宅地 域 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道鉄道線助信駅 東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅北方に位置するマンションを主体とした住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後も現状程度で推移 するものと予測する。開発業者の用地需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               88,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として浜松駅周辺に広がる利便性良好な住宅地域で、需要者の中心は県内外のマンションデベロッパー である。地価上昇や建築費高騰をうけマンション販売価格は全国的に上昇傾向が継続している。開発業者の用地需要は 堅調で、近年は周辺部においてもマンション開発がみられる。大規模画地の供給は少ないため、需要が競合し地価は上 昇傾向にある。中心価格帯は、取引自体少なくまた画地規模や事業者の資金力等に応じて一様ではなく見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はマンションを主体とした住宅地域に存する。比準価格は市内において成立した規範性のある取引事例から 求めており市場実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格はマンション開発を想定して求めており需要者 たる開発業者の投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定においては、マンション市場の需給動向に留意の 上、比準価格を標準とし、開発法による価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内総人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向 にある。土地取引件数は安定的に推移してい るが、新設住宅着工戸数は今年に入り減少傾 向である。 地域要因の大きな変動はない。私鉄駅や商業 施設に近い利便性良好な住宅地域であり、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％