令和8年1月15日　提出 浜松中央 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区上島３丁目７１７番１４ ｢上島３－２３－２８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に事 務所等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道上島駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で、特別な変動要因はなく、当面は住宅地域として現状を維持するものと予測する。需給 は安定している。利便性の良い地域で人気があるため、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅の北方～東方の平野部に位置する標準的な住宅地域で、需要者は浜松市に居住あるいは勤務 する一次取得者が中心。近隣地域は遠州鉄道電車線東側の区画整理済みの住宅地域で、自己使用目的での取引を主とす る地域である。駅、商業施設に近く、居住環境が良好で人気は高く需要は好調である。土地は２，０００万～２，５０ ０万円程度、新築戸建で４，０００万～４，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は近隣地域が収益性よりも居住環境等が重視される戸建住宅地域であるので試算しなかった。比準価格は比準 価格決定の理由に記載の通り、同一需給圏内の市場の実態を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有す るものが得られた。鑑定評価額決定にあたっては、代表標準地との検討及び市場の特性をふまえて、比準価格の採用は 適正と判断して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [ 87.9] [105.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあり、個人消費、雇用・所 得環境も改善傾向にあるが、物価高、金利の 上昇等の懸念材料も多く、住宅需要への影響 が心配される。 居住環境の良い住宅地域で、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％