令和8年1月13日　提出 静岡清水 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 427,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区清開３丁目１１１番 ｢清開３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 12,932   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 2:1 事務所、倉庫兼工場 Ｓ9 倉庫、工場等が建ち 並ぶ臨海工業地域 東15m道路、四方路 水道、ガス 清水 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北   560 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 清水港の臨海工業地域 街 路 １５ｍ臨港道路 交通 施設 清水駅南方 3.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 清水港では各種開発が計画されており今後の発展が期待されるが、現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分 の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県内中部地区の工業地域一円。市場参加者は全国的な企業を中心に地元企業も見られ、需要は安定傾 向で推移している。首都圏・名古屋圏の中間に位置し、港湾、鉄道、幹線道路、高速道路ＩＣ等へのアクセスは良好で ある。また市街地に近いため周辺住宅地域や商業地域の価格水準の影響を受けやすく比較的高値の取引が見られる。道 路事情や画地規模、周辺の土地利用状況の違いによる価格のばらつきが大きく中心価格帯と呼ぶべきものはない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 港湾や高速交通網等の利便性を重視する工業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。 一方自社使用の工場・倉庫を中心とする工業地域のため収益還元法の適用は断念した。したがって本件では規範性のあ る比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [186.7] [104.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、地震、緊迫する国際情勢等の不安材 料はあるが、好調な企業業績、株高、マンシ ョン人気等を背景に不動産市況は安定傾向で 推移している。 市街地に近い臨海工業地域で、需要は安定傾 向で推移している。地域要因に変動はない。 四方路地で大型車輌が出入りしやすく、代替 競争関係にある他の不動産と比較して市場競 争力が優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％