令和8年1月16日　提出 静岡清水 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 629,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区日の出町１０１番外 ②地積 　(㎡) 7,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2.5:1 倉庫 ＲＣ1 倉庫が建ち並ぶ臨海 の流通業務地域 西22m国道、四方路 水道、下水 清水 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 清水駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 清水港に隣接する臨海工業地域で、港湾施設や道路環境の整備が進む流通業務地域として当面現状で推移するも のと予測する。用途の多様性もあり需要は堅調で、地価は当面強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水港近郊の臨海工業地域を中心とした静岡市内の工業地域一円と把握される。需要者は主に倉庫、工場 等を運営する事業者となる。港湾施設や市内交通網の整備が進んで交通接近条件及び利便性が向上し、流通業務に係る 事業者を中心に工業用地の需要は堅調に推移している。清水港臨海地区の開発計画も進み、今後も発展が期待されてい る。中心となる土地の価格帯は、画地規模や土地の利用形態により様々であり、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の倉庫等が大部分を占める工業地域であり、賃貸市場が未成熟で収益性を十分に確保できる賃 料水準が形成されておらず、収益性との関連が希薄であることから収益価格は試算できなかった。市場性を反映した実 証的かつ客観的な比準価格が求められたので、これを採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [103.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の工業用地は不足傾向にあり、幹線道路 へのアクセスなど立地条件に優れた工業地の 需要は物流素地を中心に堅調に推移している 。 国道沿いの臨海工業地域で、港湾施設や道路 環境の整備が進み、用途の多様性もあり需要 は堅調に推移している。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％