令和8年1月15日　提出 静岡清水 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -27 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区石川新町４３０番１２ ｢石川新町２－４３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅とアパー トが混在する郊外の 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 清水 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 清水駅西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件にやや劣る既成住宅地域で、今後も現状の地域環境が維持されると予測する。水害リスクの顕在化によ る需要の減退は顕著であり、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一 次取得者である。周辺には店舗等も立地し、生活利便性に支障は見られないが、水害リスク顕在化の影響から需要は弱 含みであり、取引は低調な状況にある。土地は概ね５００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万 円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 清水区郊外に位置する既成の住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等に鑑みると、投資採算に見合う収益物件の想定が 困難なため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住 の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を 採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [102.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は強含みで推移している が、立地条件や周辺環境条件等により住宅投 資の二極化・個別化傾向が強まっている。 清水区郊外の既成住宅地域で、令和４年９月 の台風１５号により実際に床上浸水被害が発 生し、水害リスクが顕在化したことから需要 が減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％