令和8年1月15日　提出 静岡清水 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -26 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区鳥坂字鶴喰１２４７番２８ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 草薙 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道静岡清水線の背後で、交 通上、買い物上の利便性に優 れている。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅北西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区内の戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅団地で、中心部からは遠隔であるものの、葵区との境に近く比較的 利便性が高いため、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区北西部の郊外に位置する住宅地域一円。需要者は、市内に勤務先を有するサラリーマン等の一次取 得者が中心である。山裾に位置し土砂災害リスクへの懸念があるが、旧静岡市に近接しているため、一定の利便性を有 しているほか、街区整然としており居住環境に格別の難がないため、値頃感から地価の下落幅は縮小している。土地は 総額１，５００万円前後、新築戸建物件はここのところ少ないが３，０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等は見当たらず、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は 行わなかった。一方、居住上の快適性が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、 周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい 。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [103.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の住宅地域はＪＲ草薙駅周辺ないし利 便性良好な静鉄電車駅周辺の需要が強く、郊 外部や自然災害リスクのある地域の需要は低 迷を続けている。 土砂災害等の自然災害リスクの懸念から地価 は下落していたが、値頃感からここのところ 取引が回復しており、地価は下げ止まりに向 かいつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％