令和8年1月13日　提出 静岡清水 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区庵原町字禅洞寺下５５２番２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 のほかに農地が多い 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス 清水 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 清水駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置するが、国道・県道・高速道路ＩＣに近く交通利便性は良い。現在地域要因に格別な変動 要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の市街化調整区域の住宅地域一円。市場参加者はエリア内に地縁・血縁がある地元需要者層が中 心で市外からの転入は少ない。日照・通風が良く、幹線道路や郊外型商業施設等へのアクセスに問題はないが、市街化 調整区域のため周囲に田畑も多く農村的雰囲気が残ることから人気は劣り、需要は弱含みから横ばい傾向で推移してい る。道路事情や画地規模の違いによる価格のばらつきが大きく中心価格帯と呼ぶべきものはない。建売住宅もない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後 記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中 心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、地震、緊迫する国際情勢等の不安材 料はあるが、好調な企業業績、株高、マンシ ョン人気等を背景に不動産市況は安定傾向で 推移している。 居住環境、生活利便性ともに普通の郊外住宅 地域だが、市街化調整区域のため需要は弱含 み傾向で推移している。地域要因に変動はな い。 方位は南東向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は優る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％