令和8年1月15日　提出 静岡清水 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 草薙駅北口周辺整備事業完成 により需要が高まっている住 宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 草薙駅北方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 草薙駅より徒歩圏内にある利便性の良好な住宅地域であり、住宅需要が堅調な市場環境を背景に、今後も地価は 上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水区内の市街地近郊に位置する住宅地域一円である。市場の中心的需要者は、市内に居住もしくは勤 務拠点を有する一次取得者層とみられる。最寄駅徒歩圏にあり、商業施設・文教施設等との接近性も良好な環境下にあ って、需要は安定している。なお、市場の中心となる価格帯は、土地総額でおよそ１，５００万円前後、新築戸建でお よそ３，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とする住宅地域にあって、収益性を前提とする地価形成が未成熟な地域であるため、収益価格の 試算は省略した。一方比準価格は、規範性の高い複数事例から求められた実証性を有する価格である。試算過程におけ る補修正も適切と判断されたことから、本件評価における主要指標とし得ると判断した。よって本件では比準価格に基 づき、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [100.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設費の上昇傾向が続いており、供給側にお いて分譲地１区画の地積規模を小さくする傾 向もみられる。 ＪＲ草薙駅に徒歩圏内の利便性良好な環境下 にある住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％