令和8年1月16日　提出 静岡清水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区緑が丘町４７０番１６６ ｢緑が丘町１４－２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 清水 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 清水駅南方 4.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場周辺に位置する既存住宅地域で、特段の変動要因は見られず当面は現状を維持して推移するものと予 測する。需要は安定しており地価は暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外に位置する価格中位の住宅地域一円である。需要者層は主に清水区内に居住する勤労者等の一 次取得者であり、外部からの転入も多少見られる。既存住宅地域で交通利便性等の競争力はやや劣るものの値頃感があ り需要は安定的に推移している。土地の価格帯は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～ ３，５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等も見られるが居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引 が大部分を占め、標準地の画地規模も勘案すると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益 価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い 。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 92,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復している中で、清水区住 宅地の不動産需要には濃淡が見られ、地域の 名声や災害リスクなど立地条件による選別が 進んでいる。 清水区南部の大規模工場周辺にある既存住宅 地域で、需要は安定している。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％