令和8年1月13日　提出 静岡清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区折戸１丁目７２５番４０ ｢折戸１－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる既成 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 清水 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ清水駅南東方 5.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 整備された住宅地域であり今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。津波リスクを抱える三保半島に位 置するため、地価水準は当面下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に清水区郊外、駿河区の沿岸部の住宅地域一円。需要者は地縁性を有するもの及び市内に居住する一次 取得者が中心である。津波リスクの懸念がある三保半島に位置し、鉄道駅や通学の利便性にも劣るため市内住宅地にお ける選好性に劣り、地価水準に値頃感も見られるが依然として下落基調で推移している。土地は総額で５００万円～１ ，０００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 津波リスクの懸念がある三保半島の住宅地域であり、画地規模、立地環境等から安定した新規の賃貸需要が期待できな いため、収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、折戸、三保地区の住宅地域に存する５取引事例を選択し 比準価格を査定しており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が主 体の地域であることから、比準価格を標準とし、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [151.5] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害リスクの影響もあり清水区の土地取引件 数、土地需要は全般的にやや弱い状況である が、清水駅を中心に開発の動きも窺える。 整備された住宅地域で特段の変動要因はない が、津波リスクの懸念がある地域であるため 土地需要は弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％