令和8年1月12日　提出 静岡駿河 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -28 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 503,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区曲金６丁目６６５番 ｢曲金６－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (100,500) 1:2 共同住宅 ＲＣ15 高層マンション、駐 車場が多い区画整理 済の地域 北西30m市道 水道、ガス、下水 東静岡 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３０ｍ 市道 交通 施設 東静岡駅南方 250m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接したマンション適地地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地 価は過大な期待需要後の停滞期を脱し堅調な需要から上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              359,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は静岡市市街地等のマンション適地地域を中心とした一円である。需要者はマンション開発を指向する市 内デベロッパーのほか、全国展開する大手マンション業者等を中心とする。近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接する区画整 理事業が施行された地域で過大な期待需要後の停滞期を脱し堅調な需要から地価は上昇傾向にある。中心価格帯はその 用途・規模等から様々でその把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接したマンション適地地域である。比準価格はマンション適地事例が少なく採用事例は 充分満足出来るものとは言えないが、現実的・実証的な価格である。開発法は、建築費の上昇等から比準価格と比較し てやや低位に試算された。以上から、現実的・実証的な価格である比準価格を前提に想定内容により変動する開発法に よる価格を関連づけ、郊外マンションの需要等にも留意して調整し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 5-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [ 96.8] 100 [ 69.3] [100.0] 100 362,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    351,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び高 齢化等地域を除いて比較的堅調で地価は駅周 辺市街地等を中心にやや上昇傾向で推移して いる。 　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接したマンシ ョン適地地域で地価は過大な期待需要後の停 滞期を脱し堅調な需要から上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -23.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％