令和8年1月16日　提出 静岡駿河 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区谷田１０７番４ ｢谷田１１－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 草薙駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する既存住宅地域で、特段の変動要因はないため当面現状が維持されるものと予測する。需要は引き 続き堅調で地価は強含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駿河区東部郊外の価格中位の住宅地域一円である。需要者層は市内に居住する勤労者等の一次取得者が中 心となる。郊外の丘陵地に位置して街路条件はやや劣位にあるが、供給余力があり、良好な利便性や価格の値頃感から 需要は堅調に推移している。土地の価格帯は２，０００万円～３，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～４， ０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も見られるが居住の快適性や利便性を重視した自用目的 の取引が大部分で、法令規制等を鑑みると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は 試算しなかった。一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上 より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.1] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、駿河区住宅地の不動 産需要は堅調であるが、地域の名声や災害リ スクなど立地条件により濃淡がある。 地域要因に特段の変動はないが、南幹線背後 にある郊外の住宅地域で、利便性など良好な 住環境から地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％