令和8年1月16日　提出 静岡駿河 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区用宗４丁目９７９番１２外 ｢用宗４－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗も見られる既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 用宗 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ用宗駅近くの既成住宅地 域 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 用宗駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ用宗駅と海岸の間に形成された既成住宅地域である。津波災害リスクも懸念されるが、用宗港周辺の整備に よる地域ブランド向上等から地価は若干の強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駿河区西部郊外の沿岸部を中心とする住宅地域一円である。需要者は主に地縁性を有する一次取得者が中 心で、他地域からの転入は少ない。沿岸部に位置し津波被害も懸念されるものの、最寄駅までの距離や市内中心部への 近接性は良好である。長らく地価は下落傾向が続いていたが、用宗港周辺で開発が進み強含みになりつつある。需要の 中心は土地は６００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、画地規模も勘案すると経済 合理的な建物想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は市場の実態を反映した客観的で実証 的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.3] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、駿河区住宅地の不動 産需要は堅調であるが、地域の名声や災害リ スクなど立地条件により濃淡がある。 沿岸部にあり津波被災リスクも懸念されるが 、用宗港周辺の観光施設を中心とした開発等 の効果もあり、地価は若干の強含み傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％