令和8年1月16日　提出 静岡駿河 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 315,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区泉町８番４ ｢泉町４－８｣ ②地積 　(㎡) 1,236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度5種最高31m 駐車付置義務 (90,300) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ10 中高層のマンション 、事業所等が混在す る地域 北東5.4m市道 水道、ガス、下水 静岡 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 静岡駅南口から徒歩圏内のマ ンション、事業所等が混在す る地域 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 静岡駅南方 550m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度5種最高31m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション需要が高まる中、静岡駅に近く利便性に優ることから、今後とも需要は強いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              254,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市内のマンション需要が見込まれる住宅地域及び商業地域である。需要者の中心は県内外のマン ションデベロッパーである。近隣地域は中心市街地に近く、駅からも徒歩圏内にあって利便性に優ることから、マンシ ョン用地としての需要は高い。土地は規模等による差が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は静岡駅近くに立地する分譲マンションの敷地である。比準価格は信頼性のある取引事例により求められたもの であり、開発法は標準地上にマンションを建設、分譲することを想定した投資採算性に着目した価格であり、いずれも 規範性を有すると判断した。従って、比準価格と開発法による価格を関連づけ、市場の動向等にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響はあるものの、県内の景気は回 復傾向にあり、静岡市の住宅地需要も利便性 の特に劣るところを除いて堅調に推移してい る。 駅に近い商業地域で、マンション用地として の立地に優れ、需要は堅調である。 特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％