令和8年1月12日　提出 静岡葵 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -25 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区大原字八幡原９６５番２２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の周辺に 農地の多い郊外の住 宅地域 南4m私道 下水 静岡 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 静岡駅西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は調整区域に存する郊外住宅地域で特に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予 測する。地価は災害リスク懸念、利便性が劣ること等から需要が弱く下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街化調整区域に形成された郊外部の住宅地域一円である。需要者は近隣地域に地縁性を有する一次取 得者、低位な地価水準及び職住接近を指向する地域外転入者を含む。近隣地域は住宅等の周辺に農地が多く、住環境・ 接近性・利便性等が劣ること等から需要が弱い。中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円 ～３，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域指定下の郊外に存する住宅地域である。当該地域は戸建住宅指向が顕著であることから自 用目的の取引が殆どである。収益価格は近隣地域内に賃貸物件がなく、今後も新規の建築は困難であること等から合理 的な賃貸想定が困難なため適用を断念した。以上から、現実的、かつ、実証的な比準価格を前提に代表標準地価格及び 前年価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [168.7] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　葵区の宅地需要は全体的に堅調で災害リス ク懸念及び高齢化等地域を除いて地価は上昇 傾向で推移し、特に中心市街地の上昇が顕著 である。 　近隣地域は調整区域に存する郊外の住宅地 域で災害リスク懸念、利便性が劣ること等か ら需要が弱く地価は下落傾向で推移している 。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％