令和8年1月15日　提出 静岡葵 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区岳美６８番５ ｢岳美５－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 静清バイパス以北、市街化調 整区域に近接する住宅地域 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 葵区北部に位置する郊外住宅地域で、分譲住宅の需要が比較的堅調であるため、地価はやや上昇傾向で推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地郊外部に位置する住宅地域一円である。市場の中心となる需要者は、市内に居住し、自用の戸建 住宅の取得を企図する一次取得者層である。中心市街地よりやや距離を置く郊外住宅地域であるが、商業施設・文教施 設等との接近性は比較的良好な環境下にあって、需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地で概ね１，２００万円前後 、新築戸建で概ね３，５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地の規模が小さく、収益性を十全に発揮し得る賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。一方 比準価格は、規範性の高い複数事例から求められた実証性を有する価格である。試算過程における補修正も適切である と確認されたことから、当該価格は市場適合性を有し、鑑定評価額決定にあたり主要指標とし得ると判断した。よって 本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [113.7] [102.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部周辺の住宅地域における継続的 な地価上昇による波及効果によるとみられる 地価上昇傾向が外縁部住宅地域において観察 されている。 市街地中心部からやや距離を置く地理的位置 関係にある住宅地域であるが、商業施設・文 教施設等との接近性が良好な環境下にあって 、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％