令和8年1月15日　提出 揖斐川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 西7.8m国道 水道、ガス、下水 揖斐 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ国道 交通 施設 揖斐駅北方 1.7km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は商況が振るわない既成商業地で、住民の高齢化等から購買力は低下している。商環境の改善が見込め ない中で、当地区の地価は今後も当分の間は下落基調で推移してゆくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町ないし隣接する池田町等の幹線道路沿いの商業地域と思料する。主な需要者は地元の個人商店経営者 で、規模大の画地にあっては広域展開を図るチェーンストア事業者も見込まれる。近年、町内の客足は大型商業施設や Ｗｅｂサイト等へ流失し、背後地の購買力は住民の高齢化等により大きく低下している。こうした中で、三輪地区の出 店動向は極めて弱く、商業地の売り物件は成約しづらい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当町及び隣接する池田町等の商業地４事例を採用し、商業地特有の要因を適切に比較考量して比準価格を試算した。一 方、近隣地域は国道沿いに在るも、低層店舗が多く商業集積が不十分なため収益還元法は非適用とした。以上から、本 件では成約事例から求めて実証性を備える比準価格を標準にして、代表標準地との秤量的な検討も行った上で、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [134.9] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住民の高齢化等の影響から購買力は低下傾向 。商住混在地へ移行中で消費ニーズの多様化 もあって、今後商況の回復は見込めない状況 にある。 近隣地域は最寄品店舗主体の商業地であるが 、商環境の衰退により混在地へ移行中である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.1 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +5.3 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％