令和8年1月15日　提出 神戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模な店舗、住宅 等が混在する既成商 業地域 東18m町道、南側道 水道、下水 広神戸 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 広神戸駅東方 300m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の客足は大型商業施設やＷｅｂサイト等へ流失しており、現状は商住混在地へ移行過程にある。当地域 は今後も当分の間、同様に衰退傾向で推移して、地価の下落基調が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町及び隣接市町に所在する最寄品店舗を主体とする商業地域と思料する。主な需要者は地元の商店経営 者が見込まれる。近年、最寄品の客足は品揃えが豊富なスーパーマーケット等へ流れ、また買回品は大型商業施設や量 販店・Ｗｅｂサイト等へ流失している。したがって、近隣地域のような旧来型商業地の商況は振るわず、周辺では住宅 用途の取引が散見される程度であり、商業地取引の実態は分かりづらく、その中心価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では当町のほか大垣市等の商業地４事例を採用して、商業地特有の要因を適切に把握して信頼性のある 比準価格を求めた。一方、衰退傾向にある近隣地域は商環境が不十分でテナント需要が弱いため、収益還元法は非適用 とした。以上から、本件では、成約事例から求めて実証性を有する比準価格を標準にして、代表標準地との価格均衡も はかった上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [104.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や住民の高齢化等により購買力は低 下傾向。旧来型商店街から商住混在地へ移行 中で、消費ニーズの多様化もあって今後も衰 退傾向で推移。 近隣地域は本町商店街の一角を占めるが、客 足が遠のき衰退傾向に歯止めがかかっていな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.1 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -4.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％