令和8年1月16日　提出 飛騨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛騨 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.

鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飛騨市神岡町船津字大島２０４９番５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅が連たんす る旧来からの住宅地 域 東8m市道 水道、下水 杉崎 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 杉崎駅北東方 19.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、飛騨市神岡町中心部の既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域 は少子高齢化による人口減少等から、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、旧神岡町の中心部に近い住宅地域である。飛騨市は地縁的選好性が強いため、需要者の中 心は市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、旧神岡町中心部であるが利便性はやや劣り、需要は弱含 みであり今後も地価は下落傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は３００万円前後、新築の戸建物 件は２，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの標準住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心 であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さいことから、共同住宅 を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [265.5] [101.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気がやや停滞気味になりつつある中で、飛 騨市住宅地において地価は下落傾向にある。 景気がやや停滞気味になりつつある中で、市 内郊外の住宅地の地価は下落傾向にあり、そ の他は特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.8 交通・接近　　　  +8.4 環境　　　　　　+160.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％