別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
瑞浪 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市西小田町４丁目３２番
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートが混
在する区画整理後の
住宅地域		 南西6m市道 水道、下水 瑞浪

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   145 ｍ、南    45 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 瑞浪駅南西方

2.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では小規模な宅地分譲も散見され、居住利便性は一定程度認められるものの、地域全体としての熟成度の進
展は緩やかであり、地価は当面、横ばい基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、瑞浪市南西部の市街地中心部周辺の住宅地域である。主たる需要者は、３０～４０代を中心とする市内
在住あるいは通勤の住宅取得目的の個人である。市内南西部では国道１９号背後の瑞浪小学校周辺の住宅地域の人気が
突出しており、当該エリアから離れるにつれ価格は低下傾向にある。中心価格帯は、土地総額９００～１，２００万円
程度、新築戸建分譲は建築費高騰を受け、中心部周辺では限定的であり、中心価格帯を掴めない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺のアパート等は既存地主による換地後の有効活用を目的として建設されたものが大部分を占め、実際には建物の投
資元本の回収は可能であっても、土地価格を含めた収益確保は困難な状況である。市場で発生する取引は、自己居住目
的の個人によるものが大半であり、居住の利便性や快適性が重視されている。したがって、収益価格は参考に留め、代
表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [101.0]
100		 31,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内土地取引は中央自動車道から国道１９号
南方までのエリアに集中しており、当該エリ
ア以外における土地需要は総じて弱い。


瑞浪小学校周辺の土地取引が堅調に推移する
一方、近隣地域周辺における取引はやや減少
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.2
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪３８

-77364		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.8m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b 瑞浪２９

-72627		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
（都） １住居
都市機能誘導区域
(60,200)
c 瑞浪３９

-68225		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.1m市道
、南東6m、
角地
（都） 準工
居住誘導区域
(70,200)
d 瑞浪Ｙ４７

-77691		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） ２中専
居住誘導区域
(60,160)
e 瑞浪２９

-73869		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
（都） 準工
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
32,052 		 100
[  99.8]
32,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,400 
b (　           ) 
39,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
41,560 		 100
[ 135.3]
30,717 
31,000 
c (　           ) 
40,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
37,293 		 100
[ 122.9]
30,344 
30,600 
d (　           ) 
41,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,205 		 100
[ 124.7]
33,043 
33,400 
e (　           ) 
24,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.6]
32,901 		 100
[ 111.0]
29,641 
29,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +6.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



瑞浪 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,336,998 
663,311 
2,673,687 
2,471,700 
201,987 		 （　0.9715）
196,230 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      3,633,889 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 115.52 ＬＳ2 231.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     16.9 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ（３ＤＫ×４戸）、平均専有面積約５７．７６㎡、駐車場：平面式４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
115.52 
100.0 
115.52 
1,213 
140,126 		 2.0  280,252 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.04 
100.0 
231.04 

280,252 		 560,504 
0 
⑨年額支払賃料        280,252 円　×　12ヶ月　＝　       3,363,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,363,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       175,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,331,673 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           560,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,336,998 円　　　　（　        10,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瑞浪 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 105,211 円  　　　        3,507,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,600 円  　　　　     33,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         663,311 円　（　　　　　　         2,079 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     231.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0990 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,471,700 円  
（　　　　　         7,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,336,998 円      
②総費用 663,311 円      
③純収益　①－② 2,673,687 円      
④建物等に帰属する純収益 2,471,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,633,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市西小田町四丁目３２番
 2004000404749-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
瑞浪 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
瑞浪 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 瑞浪市西小田町４丁目３２番
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域

1:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートが混
在する区画整理後の
住宅地域		 南西6m市道 水道、下水 瑞浪

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   145 ｍ、南    45 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 瑞浪駅南西方

2.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域であり、人気学区であることから今後も未利用地に新興住宅が緩やかに増加すると予測
。但し、郊外にて、駅・小学校からも離隔距離があることから地価水準は横這い推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は瑞浪小校区及び一部土岐小校区を含む市街地の住宅地域と判定したが、国道１９号はやや利便性が劣る。
主たる需要者は地縁性を有する個人・法人のほか転入を希望する一次取得者層を含む。区画整然とした住宅地域であり
、需要者の選好性は根強いが未利用地が多く残り、供給余力を考慮すると、需給は均衡状態を維持すると予測する。需
要中心価格帯は土地のみで１０００万円程度であるが、建築費高騰により中古住宅付きの取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 隣接する県道沿いを中心に、共同住宅が多く見られるが、収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建設し
賃貸に供する需要者は皆無に等しく、自用目的の取引が中心的である。本件では信頼性を有する取引事例を収集できた
ことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討も
踏まえて上記の如く鑑定評価額を調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土岐 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[149.1]		 [101.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費・人件費の増加により、郊外部では数
年前の建売住宅の総額を維持できないことか
ら需要者の購入限度額を超過する傾向にある
。

人気学区であり、未利用地に新興住宅が微増
しているが、近隣地域は郊外であり、駅・通
学する小学校からも離隔距離がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.2
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 瑞浪 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 瑞浪３９

-66839		 瑞浪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b 瑞浪Ｙ３８

-64002		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14m県道、
中間画地
（都） 工業
土砂災害警戒区域
(60,200)
c 瑞浪３９

-68225		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.1m市道
、南東6m、
角地
（都） 準工
居住誘導区域
(70,200)
d 瑞浪３９

-72643		 瑞浪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.1m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.3]
43,544 		 100
[ 139.3]
31,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
37,752  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,092 		 100
[ 120.9]
31,507 
31,800 
c (　           ) 
40,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
37,255 		 100
[ 119.7]
31,124 
31,400 
d (　           ) 
40,325  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
43,682 		 100
[ 132.4]
32,992 
33,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.2 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -11.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +6.8 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　 +12.1 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



瑞浪 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,250,949 
657,440 
2,593,509 
2,386,320 
207,189 		 （　0.9715）
201,284 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      3,727,481 円　　　　（　     11,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
瑞浪 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅 115.52 ＬＳ2 231.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     16.9 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸　３ＤＫファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
115.52 
100.0 
115.52 
1,221 
141,000 		 2.0  282,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.04 
100.0 
231.04 

282,000 		 564,000 
0 
⑨年額支払賃料        282,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,384,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,384,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       282,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,245,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           564,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,250,949 円　　　　（　        10,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,223 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,221 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
瑞浪 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,400 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 105,840 円  　　　        3,528,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      332,500 円  　　　　     32,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         657,440 円　（　　　　　　         2,061 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     231.04 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 ×  40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,386,320 円  
（　　　　　         7,481 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,250,949 円      
②総費用 657,440 円      
③純収益　①－② 2,593,509 円      
④建物等に帰属する純収益 2,386,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 207,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 201,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,727,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 瑞浪 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　瑞浪市西小田町四丁目３２番
 2004000404749-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考