令和8年1月14日　提出 多治見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市金岡町３丁目３４番１ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ ほか空地も見られる 住宅地域 北5m市道 水道、下水 多治見 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した低層住宅地域であり、現状の住環境を維持する、と予測する。近隣地域は各種施設との接近性が良 好で利便性が高く、中心市街地から需要の一部が流入している。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多治見駅を中心とする既成市街地の外縁に位置する住宅地域。需要者の中心は名古屋方面に勤務する一次 取得者層である。多治見駅徒歩圏内に位置する中心市街地の人気は高いが、新規供給が少なく、地価も上昇傾向が続い ている。このため、中心市街地から市街地の外縁部へ需要の一部が流出し、外縁部においても需要は堅調に推移してい る。中心となる価格帯は、土地は１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建ては３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自己使用目的の取引が中心であり、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にある。取 引事例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが 、大半は敷地の規模が大きい。２５０㎡程度の標準的な規模の場合、戸建住宅地として利用することが一般的である。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,100 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [172.8] [100.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向で推移している。中心市 街地からその周辺にかけての住宅地需要は堅 調であるが、住宅団地を中心とする郊外の需 要は総じて弱い。 中心市街地に近く、概ね熟成した低層住宅地 域であり、地域要因に大きな変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　 +16.4 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％