鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
岐阜 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 9-5

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

14,400,000 円

１㎡当たりの価格

52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市岩栄町１丁目３２番外				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	工場兼住宅Ｓ2	中小工場、一般住宅等が混在する工業地域	南7m市道	水道、ガス、下水	岐阜 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北東方

2.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な工場・事業所のほか住宅も見られる住工混在地域である。斎場・墓地及び山際に近いため住宅地として
の選好性は低いが、中心市街地への接近性が良好であり、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市及び周辺市町の工業地域及び住工混在地域である。需要者は、周辺に斎場を配し、幹線道路沿いに
自動車販売の営業所が近いことから、自動車関連や斎場関連業者が中心となると思料する。高速交通網の整備に伴いＩ
Ｃへの接近性が優る工業地需要は堅調であるが、当地域は市街地に近い住工混在地域のため、地価の上昇の程度は小幅
に留まっている。取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自社の工場や倉庫が多く、適正な賃料水準を見出しにくいことから収益価格の相対的信頼性は低い。一方、
比準価格は岐阜市及び隣接する岐南町の工業地域の事例から査定したもので、需要動向を反映し、また需要者は周辺に
おける取引状況を検討の上、意思決定を行うことから、説得力が高いと思料する。以上より、市場性を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,200 円／㎡

[100.7]
100

100
[103.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰や人手不足等による先行き不透明感
はあるが、高速道路網の整備に伴い岐阜県内
の工場立地は比較的好調な状況を維持してい
る。

地域要因に特に目立った変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５４ -76536	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北4m、東5.5m、三方路		準工居住誘導区域 (80,200)
b	岐阜南Ｙ３９ -63211	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	岐阜南Ｙ６１ -59235	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南5.5m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (60,200)
d	岐南Ｙ３１ -62448	羽島郡岐南町		建付地	（　）	長方形	東8.7m町道、中間画地		準工 (60,200)
e	笠松Ｙ６０ -62835	羽島郡笠松町		更地	（　）	長方形	北16m町道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,976	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,126	100 [ 100.0]	50,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,100
b	(　 ) 53,687	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	67,310	100 [ 117.6]	57,236		57,200
c	(　 ) 32,196	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	46,086	100 [ 91.8]	50,203		50,200
d	(　 ) 46,008	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,146	100 [ 84.6]	54,546		54,500
e	(　 ) 33,285	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	47,740	100 [ 94.0]	50,787		50,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,600 円／㎡]

岐阜 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,180,061	309,599	870,462	610,370	260,092	（　0.9473） 246,385	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,831,078 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	99.00	Ｓ1	99.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	12.2 m x 22.2 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建の貸倉庫（一棟貸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	99.00	100.0	99.00	1,077	106,623	3.0	319,869
							0.0	0
～

～

～

～

計		99.00	100.0	99.00		106,623		319,869
								0

⑨年額支払賃料	106,623 円　×　12ヶ月　＝　 1,279,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,279,476 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 102,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,177,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	319,869 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,180,061 円　　　　（　 4,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,080 円/㎡　月額支払賃料（　 1,077 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	36,440 円	9,110,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	38,384 円	1,279,476　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 92,900 円	9,110,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,665 円	9,110,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,110 円	9,110,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 309,599 円　（　　　　　　 1,134 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,110,000 円	設計監理料率　 92,000 円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 50 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	610,370 円（　　　　　 2,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,180,061 円
②総費用	309,599 円
③純収益　①－②	870,462 円
④建物等に帰属する純収益	610,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	260,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,831,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市岩栄町一丁目３２番	2000000050718-0000
2	岐阜市岩栄町一丁目３２番２	2000000050719-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
岐阜 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 9-5

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

TEL.

鑑定評価額

14,400,000 円

１㎡当たりの価格

52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市岩栄町１丁目３２番外				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	工場兼住宅Ｓ2	中小工場、一般住宅等が混在する工業地域	南7m市道	水道、ガス、下水	岐阜 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北東方

2.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部への接近性が良好な、自動車関連の整備工場が多い住工混在地域である。中心市街地と同様、地価
は強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市及び隣接市町の住工混在地域で、特に価格牽連性が認められるのは、岐阜市東部の住工混在地域で
ある。需要者は、工場、倉庫等利用を目的とする事業者が中心である。自動車関連の整備工場のほか、住宅、駐車場等
も混在する地域であるが、市街地中心部への接近性が良好であること等から、需要は概ね安定的である。工業地の取引
は少なく、画地規模や個別の事情等様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の工場、倉庫等の取引を中心とする地域である。賃貸工場及び倉庫等の収益物件は少なく、適正な賃料水準を把握
することが困難であるため、収益性を反映した収益価格は相対的に精度が劣る。比準価格は類似地域内の事例を採用し
て試算しており、実証的で説得力を有する。本件は、市場の実態を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留
め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,200 円／㎡

[100.7]
100

100
[103.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

52,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、設備投資は持
ち直しの動きがみられる。工業地の需給関係
は概ね安定的である。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５４ -76536	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、北4m、東5.5m、三方路		準工居住誘導区域 (80,200)
b	岐阜南Ｙ５４ -68943	岐阜市		更地	（　）	長方形	北6.1m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
c	岐阜中Ｙ４２ -69537	岐阜市		更地	（　）	ほぼ正方形	北7.3m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜中Ｙ３５ -69152	岐阜市		更地	（　）	台形	南4m市道、北3m、二方路		準工居住誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,976	100 [ 100.0]	49,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,000
b	(　 ) 47,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	59,999	100 [ 114.7]	52,310		52,300
c	(　 ) 51,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	54,132	100 [ 105.0]	51,554		51,600
d	(　 ) 45,074	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	53,471	100 [ 94.2]	56,763		56,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,700 円／㎡]

岐阜 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,125,276	306,167	819,109	584,749	234,360	（　0.9733） 228,103	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,472,608 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	99.00	Ｓ1	99.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	12.2 m x 22.2 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（一棟貸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	99.00	100.0	99.00	1,027	101,673	3.0	305,019
							0.0	0
～

～

～

～

計		99.00	100.0	99.00		101,673		305,019
								0

⑨年額支払賃料	101,673 円　×　12ヶ月　＝　 1,220,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,220,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,122,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,019 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,125,276 円　　　　（　 4,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,027 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	36,040 円	9,010,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	36,602 円	1,220,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 91,900 円	9,010,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,515 円	9,010,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,010 円	9,010,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 306,167 円　（　　　　　　 1,121 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,010,000 円	設計監理料率　 91,000 円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 55 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	584,749 円（　　　　　 2,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,125,276 円
②総費用	306,167 円
③純収益　①－②	819,109 円
④建物等に帰属する純収益	584,749 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,472,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市岩栄町一丁目３２番	2000000050718-0000
2	岐阜市岩栄町一丁目３２番２	2000000050719-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考