別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 9-3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市六条大溝３丁目４番６外
｢六条大溝３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 2,688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 倉庫、営業所、工場
、住宅等が混在する
工業地域		 西6m市道、北側道 水道、ガス、下水 岐阜

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南西方

3.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中小規模の事業所、物流倉庫等が多く立地する、幹線道路背後の工業地である。主要幹線道路に近く
交通利便性が高いものの、価格水準は比較的安め水準のため、価格は底堅く推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地を中心として、岐阜県南部及び愛知県北部に存する工業地と広域的に形成される。主たる需
要者は市内に存する事業所に加え、近隣市町にて一定規模の工場・倉庫を操業している企業が中心となり、市場接近性
、費用の経済性等を重視し取引を行う傾向にある。工業系用途の物件の売買は乏しく、戸建住宅の取引も散見される等
、相場観が見えづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は交通利便性の高い幹線道路背後の工業地であるものの、収益物件の建築を前提に土地を購入し収益獲得を目
的とするにはリスクが高く、収益重視の需要者は限定的と考えられ収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現実の
取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性が高い。従って、比準価格を標準に収益価格を参酌して鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向で
ある。戸建住宅高騰の影響が住宅系用途で見
られる。商業・工業系は引き続き概ね堅調に
推移している。

地域内に目立った動きは無く、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南６１

-71538		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
北4.5m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
b 岐南Ｙ３１

-62448		 羽島郡岐南町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.7m町道、
中間画地
準工

(60,200)
c 岐阜南Ｙ６
１
-59235		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.5m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
d 岐阜南６１

-71511		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.2m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
36,936 		 100
[  92.8]
39,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
41,000 
b (　           ) 
46,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,146 		 100
[ 112.9]
40,873 
42,100 
c (　           ) 
32,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
46,132 		 100
[ 107.3]
42,993 
44,300 
d (　           ) 
26,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
32,858 		 100
[  82.3]
39,925 
41,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



岐阜 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,528,337 
4,468,660 
16,059,677 
12,331,000 
3,728,677 		 （　0.9475）
3,532,921 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     66,658,887 円　　　　（　     24,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   2,688 ㎡     50.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟：倉庫としての賃貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
883 
883,000 		 3.0  2,649,000 
1.0  883,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

1,766,000 		 5,298,000 
1,766,000 
⑨年額支払賃料      1,766,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,192,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,059,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,132,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,298,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,766,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         345,606 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,528,337 円　　　　（　         7,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      900 円/㎡

　月額支払賃料
（　      883 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 635,760 円  　　　       21,192,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      944,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,468,660 円　（　　　　　　         1,662 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  95,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 60 ％　＋　0.0673 ×  25 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,331,000 円  
（　　　　　         4,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,528,337 円      
②総費用 4,468,660 円      
③純収益　①－② 16,059,677 円      
④建物等に帰属する純収益 12,331,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,728,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,532,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,658,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市六条大溝三丁目４番６
 2000000413345-0000
2 　岐阜市六条大溝三丁目４番７
 2000000413346-0000
3 　岐阜市六条大溝三丁目４番８
 2000000413347-0000
4 　岐阜市六条大溝三丁目４番９
 2000000413348-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 9-3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市六条大溝３丁目４番６外
｢六条大溝３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 2,688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 倉庫、営業所、工場
、住宅等が混在する
工業地域		 西6m市道、北側道 水道、ガス、下水 岐阜

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南西方

3.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 未利用地に係る流通業務施設等を中心とした土地利用が漸増すると予測。車輌交通利便性を重視する流通業務施
設用地に対する需要は旺盛で供給可能な未利用地は残るものの需給強含み、価格も上昇傾向推移と予測。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市内及び隣接市町の流通業務施設地向き工業地域及び用途混在地域。主たる需要者は流通業務施設地、
工場倉庫地を需要する法人のほか宅地開発分譲を手掛ける開発業者も含む。車輌交通利便性が良好な流通業務施設地に
対する需要は旺盛で宅地利用可能な未利用地が残る等供給余力を考慮しても需給は強含み、価格は上昇傾向推移と予測
する。規模及び要造成費の多寡によりバラツキは見られるが需要中心価格帯は坪１０～１５万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の工場倉庫等賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が大半で土地の取得を前提に収益物件としての賃貸用建
物を建設し賃借する場合は殆どなく需要者は市場性に基づく取引価格を重視する傾向がある。よって本件では同一需給
圏内の類似地域から収集選択した取引事例に基づく比準価格を妥当と判断してそのまま採用し、収益価格は参考に留め
、さらに分科会における議論及び広域的な検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
４
-76536		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
北4m、東5.5m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
b 岐南Ｙ３１

-62448		 羽島郡岐南町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.7m町道、
中間画地
準工

(60,200)
c 岐阜南６１

-71511		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.2m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
d 岐南Ｙ３１

-76270		 羽島郡岐南町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.3m町道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,976  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
50,126 		 100
[ 127.6]
39,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
40,500 
b (　           ) 
46,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,284 		 100
[ 102.6]
45,111 
46,500 
c (　           ) 
26,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
32,858 		 100
[  81.8]
40,169 
41,400 
d (　           ) 
31,762  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
33,601 		 100
[  82.9]
40,532 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +24.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -2.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,500 円／㎡]  



岐阜 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,498,780 
3,960,100 
14,538,680 
11,456,000 
3,082,680 		 （　0.9725）
2,997,906 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     56,564,264 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層倉庫 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   2,688 ㎡     50.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
810 
810,000 		 2.0  1,620,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
810 
810,000 		 2.0  1,620,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

1,620,000 		 3,240,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,620,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,440,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       972,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,468,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,240,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,780 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,498,780 円　　　　（　         6,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      811 円/㎡

　月額支払賃料
（　      810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 480,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 583,200 円  　　　       19,440,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      944,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,960,100 円　（　　　　　　         1,473 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  80,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 50 ％　＋　0.0673 ×  20 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,456,000 円  
（　　　　　         4,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,498,780 円      
②総費用 3,960,100 円      
③純収益　①－② 14,538,680 円      
④建物等に帰属する純収益 11,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,082,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,997,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,564,264 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市六条大溝三丁目４番６
 2000000413345-0000
2 　岐阜市六条大溝三丁目４番７
 2000000413346-0000
3 　岐阜市六条大溝三丁目４番８
 2000000413347-0000
4 　岐阜市六条大溝三丁目４番９
 2000000413348-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考