令和8年1月16日　提出 岐阜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 996,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 ②地積 　(㎡) 23,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 工場 大小工場のほか住宅 も混在する工業地域 東7.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 岐阜 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.6km 法令 規制 工業 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地に隣接した工業地域で、現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は安定的に推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市の工業地域を中心に、周辺市町の工業地域を含む。需要者は、市内又は周辺市町で一定規模以上の 工場を操業する企業が中心である。市街地に隣接しており、生活利便施設への接近性も良好であるため、需要者となり うる可能性がある属性は様々である。工業地の取引は少なく、規模や価格帯はまちまちであるため、需要の中心となる 価格帯を見出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を中心とする工業地域で、大規模工場地は、賃貸市場が形成されておらず、適正な賃料水準を把握すること が困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は類似地域内の事例を採用して試算しており、信頼性が高い 。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [100.7] [105.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は揺やかに回復しており、設備投資は緩 やかに持ち直している。工業地の需給関係は 概ね安定的である。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％