鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-31

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市玉宮町２丁目９番２				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,330)
	1:4	店舗ＲＣ3	飲食店舗を中心に各種店舗が建ち並ぶ商業地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市内有数の飲食店舗が集積す
る商業地域

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,330)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ岐阜駅、名鉄岐阜駅至近に位置する飲食店舗集積型繁華街であり特に夕刻時からの安定した顧客流動に基づ
き高水準の繁華性を維持し需給は強含み推移であるが地価上昇率には昨今の景況感を反映した鈍化がみられる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ岐阜駅及び名鉄岐阜駅周辺の商業地域と当該地域から北側へ面的に広がる市役所までの商業地
域を含む圏域。主たる需要者は繁華街としての賑わいに着目する事業者である。各駅から近距離、また駅北方の官公庁
街へ向かう動線街路が近隣地域を縦断し昼夜問わず高い顧客流動性を誇る。需給は強含み推移だが昨今の経済状況を反
映して上昇率は鈍化と予測。売買による権利異動は少数であるが需要中心価格帯は土地坪当たり８５万円程度と推定。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店舗集積型繁華街であることから事業用賃貸借市場の成熟の程度は高く各種の想定要素を含まざるを得ない収益価
格についても比準価格の十分な検証手段となり得ると判断した。よって本件では同一需給圏内の類似地域から収集選択
した取引事例より試算した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに分科会における議論及び広域的な検討を踏ま
えて上記の如く鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜 5-23                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    254,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

飲食店舗集積型繁華街として現状を維持しつ
つ推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３１ -63326	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,348)
b	岐阜中５３ -59822	岐阜市		建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	岐阜中Ｙ４２ -62251	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,500)
d	岐阜中Ｙ５３ -62074	岐阜市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
e	岐阜中３４ -62799	岐阜市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,530	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,783	100 [ 100.3]	265,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 222,889	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	263,035	100 [ 99.5]	264,357		264,000
c	(　 ) 121,987	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	168,840	100 [ 62.0]	272,323		272,000
d	(　 ) 135,192	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,490	100 [ 51.1]	269,061		269,000
e	(　 ) 158,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	147,677	100 [ 60.7]	243,290		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.8	その他　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 -48.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 -45.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

岐阜 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,799,709	1,312,811	4,486,898	3,732,750	754,148	（　0.9733） 734,012	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,392,392 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ3	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	330 ％	86 ㎡	4.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	204.00	100.0	204.00	2,349	479,196	6.0	2,875,176
							2.0	958,392
～

～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		479,196		2,875,176
								958,392

⑨年額支払賃料	479,196 円　×　12ヶ月　＝　 5,750,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,750,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 287,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,462,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,875,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 958,392 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 309,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,799,709 円　　　　（　 67,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,494 円/㎡　月額支払賃料（　 2,349 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	52,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	172,511 円	5,750,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,312,811 円　（　　　　　　 15,265 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,732,750 円（　　　　　 43,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,799,709 円
②総費用	1,312,811 円
③純収益　①－②	4,486,898 円
④建物等に帰属する純収益	3,732,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	754,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,392,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市玉宮町二丁目９番２	2000000248532-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-31

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　水野　亨

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市玉宮町２丁目９番２				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,330)
	1:4	店舗ＲＣ3	飲食店舗を中心に各種店舗が建ち並ぶ商業地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,330)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は近年若年層を中心に賑わいを見せる繁華街である玉宮地区内に存する。飲食店が数多く建ち並び、客
足も概ね良好であるためコロナ前の水準に回復した。今後周辺へ波及し、更に繁華性が高まることを期待する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜駅からの距離に影響を受ける店舗ビルを中心とした既成の商業地であり、特に駅から柳ケ瀬へと続く
幹線道路背後の地域の価格牽連性が強い。主たる需要者層は企業、不動産業者、個人投資家等であり、店舗ビル用地と
して繁華性、収益性を重視した取引が中心となる。貸店舗が中心となるため、土地建物の売買が行われることは稀であ
り、需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域の画地はいずれも規模が小さく単体での収益性は乏しいため、収益価格は低位に求められた。想定される需要
者も単体の土地のみで収益物件を建築する可能性は低いと考えられ、収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現実
の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性の高い取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準
価格を標準に前年価格からの推移等にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜 5-23                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    254,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向で
ある。戸建住宅高騰の影響が住宅系用途で見
られる。商業・工業系は引き続き概ね堅調に
推移している。

岐阜駅北市街地再開発事業の遅れ等の動きは
あるが、繁華性は概ね良好に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３１ -63326	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,348)
b	岐阜中５３ -59822	岐阜市		建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	岐阜中３４ -73177	岐阜市		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m国道、南8m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,500)
d	岐阜中Ｙ５３ -62074	岐阜市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,530	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,656	100 [ 99.2]	265,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 222,889	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	263,035	100 [ 102.8]	255,871		256,000
c	(　 ) 233,100	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	222,666	100 [ 81.1]	274,557		275,000
d	(　 ) 135,192	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,409	100 [ 54.3]	251,214		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.6	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 -30.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

岐阜 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,709,127	1,219,265	4,489,862	3,613,680	876,182	（　0.9473） 830,007	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,274,647 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ3	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	330 ％	86 ㎡	4.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟：店舗としての賃貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	204.00	100.0	204.00	2,362	481,848	6.0	2,891,088
							2.0	963,696
～

～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		481,848		2,891,088
								963,696

⑨年額支払賃料	481,848 円　×　12ヶ月　＝　 5,782,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,782,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,493,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,891,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 188,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,709,127 円　　　　（　 66,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,455 円/㎡　月額支払賃料（　 2,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,465 円	5,782,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,000 円	50,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,219,265 円　（　　　　　　 14,178 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,613,680 円（　　　　　 42,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,709,127 円
②総費用	1,219,265 円
③純収益　①－②	4,489,862 円
④建物等に帰属する純収益	3,613,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	876,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	830,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,274,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市玉宮町二丁目９番２	2000000248532-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考