鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-30

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　西村　隆

TEL.

鑑定評価額

85,800,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外				②地積　(㎡)	1,138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,200)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ4	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域	南22m市道、東側道	水道、ガス、下水	岐阜 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

岐阜駅南方

3.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービス店舗が連たんする路線商業地域。交通量も多く繁華性が高いが、国道２１号の高架化に伴う事業が
進捗しており今後の不透明感も見られる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市中心部の路線商業地域である。主な需要者は全国規模の事業者のほか地元の中小法人事業者等であ
る。景気の回復とともに事業者の収益性が増加しており土地需要も堅調である。定期借地も多く中心価格帯を見出すこ
とが困難であるが、取引価格は概ね１㎡当たり７．５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上により２試算価格を得た。比準価格は中心市街地内に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので市場の
実態を反映し実証的である。収益価格は沿道サービス店舗の建築を想定しこれからの収入を基礎に試算したものである
が、近隣地域は定期借地が多く賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の
高い比準価格を標準に収益価格を考量のうえ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[101.6]

[105.0]
100

75,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岐阜市の不動産市況は地域経済の回復に伴い
好転しているが、関税問題、物価上昇等の懸
念要因も見られることから今後の留意が必要
である。

繁華性の高い路線商業地域であり、近年収益
性が増加している。国道２１号の高架工事が
進捗中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ６０ -68889	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、東5.6m、角地		準住居居住誘導区域 (70,200)
b	岐阜南Ｙ５０ -76738	岐阜市		底地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	岐阜南Ｙ５３ -59230	岐阜市		底地	（　）	不整形	東9m市道、南6m、角地		準工居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜南３６ -58708	岐阜市		更地	（　）	台形	南西48m国道、南東5.6m、角地		準工特別用途地区居住誘導区域 (80,200)
e	岐阜南Ｙ６０ -69766	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,130	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	72,321	100 [ 99.9]	72,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	76,000
b	(　 40,750) 81,500	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,917	100 [ 93.3]	72,794		76,400
c	(　 86,162) 86,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	88,827	100 [ 119.9]	74,084		77,800
d	(　 ) 90,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	108,225	100 [ 144.8]	74,741		78,500
e	(　 ) 105,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,307	100 [ 139.0]	75,760		79,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	借地人による底地	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.0
b	借地人による底地	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +41.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

岐阜 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,761,362	1,943,686	6,817,676	4,379,760	2,437,916	（　0.9706） 2,366,241	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	43,819,278 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	378.00	ＬＳ1	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	25.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの平家建店舗のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.00	100.0	378.00	2,070	782,460	4.0	3,129,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		378.00	100.0	378.00		782,460		3,129,840
								0

⑨年額支払賃料	782,460 円　×　12ヶ月　＝　 9,389,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,389,520 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,732,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,129,840 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,761,362 円　　　　（　 7,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,500 円	55,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,686 円	9,389,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 710,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 564,000 円	55,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,943,686 円　（　　　　　　 1,708 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,379,760 円（　　　　　 3,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,761,362 円
②総費用	1,943,686 円
③純収益　①－②	6,817,676 円
④建物等に帰属する純収益	4,379,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,437,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,366,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,819,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-30　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番１	2000000009046-0000
2	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番２	2000000009047-0000
3	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番６	2000000009051-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-30

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

85,600,000 円

１㎡当たりの価格

75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外				②地積　(㎡)	1,138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,200)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ4	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域	南22m市道、東側道	水道、ガス、下水	岐阜 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

岐阜駅南方

3.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所、マンション等が混在する幹線道路への接続に優れる路線商業地域で、背後地の住宅地需要は堅調
で、近隣地域においても、地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市及び周辺市町の路線商業地域である。需要者の中心は地縁性を持つ個人事業者及び法人企業である
。都市計画道路「新所平島線」の進捗により熟成度を強めてきたが、新規出店の動きは落ち着きつつある。背後住宅地
の需要は堅調で、当地域でも店舗の入れ替え等が継続して見られ、需給関係は安定的に推移している。取引は散発的で
、画地規模や個別の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域であり、比準価格の試算では商業地特有の要因について十
分に比較考量した。一方、近隣地域周辺は高度利用が不十分でありテナント需要も弱いため、収益価格は低位に求めら
れた。以上から、岐阜市の商業地事例を採用して市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量
して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[101.6]

[105.0]
100

75,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の商業地域の需要は堅調であるが、立
地性、個別性による格差が拡大。建築費高騰
や人手不足等が、再開発や出店計画に影響を
与えている。

店舗等の立地状況は入れ替えを伴いながら現
状維持で推移しており、地域要因に特に目立
った変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ６１ -76709	岐阜市		更地	（　）	長方形	北22m市道、西5.8m、角地		準住居 (80,200)
b	岐阜南Ｙ３９ -58969	岐阜市		底地	（　）	長方形	西25m県道、南6m、角地		準住居 (70,200)
c	柳津５４ -65773	岐阜市		更地	（　）	長方形	南14m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
d	笠松３５ -67571	羽島郡笠松町		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.6]	68,916	100 [ 100.0]	68,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 51,683) 73,833	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	70,177	100 [ 89.8]	78,148		82,100
c	(　 ) 68,273	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	73,632	100 [ 99.7]	73,854		77,500
d	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 80.7]	71,027		74,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.1	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,700 円／㎡]

岐阜 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,888,337	1,968,468	6,919,869	4,474,800	2,445,069	（　0.9706） 2,373,184	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	43,947,852 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	378.00	ＬＳ1	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	25.1 m x 45.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.00	100.0	378.00	2,100	793,800	4.0	3,175,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		378.00	100.0	378.00		793,800		3,175,200
								0

⑨年額支払賃料	793,800 円　×　12ヶ月　＝　 9,525,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,525,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 666,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,858,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,175,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,888,337 円　　　　（　 7,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,107 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,500 円	56,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	285,768 円	9,525,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 710,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 576,300 円	56,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,968,468 円　（　　　　　　 1,730 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,474,800 円（　　　　　 3,932 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,888,337 円
②総費用	1,968,468 円
③純収益　①－②	6,919,869 円
④建物等に帰属する純収益	4,474,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,445,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,373,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,947,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-30　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番１	2000000009046-0000
2	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番２	2000000009047-0000
3	岐阜市茜部菱野三丁目２１４番６	2000000009051-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考