別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
岐阜 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-29 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.
鑑定評価額 393,000,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納清水町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ14F1B		 中高層の店舗、共同
住宅が多く見られる
商業地域		 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ岐阜駅南口からの視認性
は良好		 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅南口至近で利便性の高い商業地域である。マンション需要はやや弱まりつつあるが、駅近物件として
立地希少性を有する。地価は依然強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当県を横断するＪＲ東海道本線のうち、岐阜駅及び大垣駅至近の商業地域と判断される。需要者は県内外
を問わず、資本力を有する法人が中心。岐阜駅南側に隣接するという立地条件から、収益性だけでなく、市場性や資産
性も重視される傾向にあり、需要は堅調に推移しているが、マンションにやや供給過剰感が出ており、地価の上昇率は
やや縮小している。取引の中心価格帯は２５万円／㎡前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域内では、自用物件の一部を賃貸するケースが多いが、収益力の高いテナント需要は低層階に限られ、中層階以上
は居住物件としての利用が大半を占めることから、投下資本に見合った収益を確保できず、収益価格は低位に試算され
た。当地域は立地等が重視され、類似の不動産との相対比較の中で価格が決定される傾向が強いため、比準価格の説得
力は高い。以上により、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替相場の変動や物価上昇に伴う先行き不透
明感はあるものの、岐阜駅周辺は底固い需要
に支えられ、不動産市場は総じて堅調に推移
している。

駅徒歩圏内として、用途の多様性は有するも
のの、マンション用地はやや供給過剰感が見
られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５３

-59822		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中３４

-73177		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
南8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
c 岐阜中Ｙ３
１
-63326		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,348)
d 岐阜南５０

-65948		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
北4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,200)
e 岐阜南Ｙ６
０
-62867		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南西7.2m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
263,035 		 100
[ 102.2]
257,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.8]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
233,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
220,668 		 100
[  83.0]
265,865 
279,000 
c (　           ) 
260,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,783 		 100
[  98.2]
271,673 
285,000 
d (　           ) 
197,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
191,985 		 100
[  62.5]
307,176 
322,000 
e (　           ) 
181,132  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
180,429 		 100
[  70.9]
254,484 
267,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　 -10.4 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　 -18.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.2 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　 -17.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　 -15.7 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



岐阜 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

133,377,258 
28,578,180 
104,799,078 
94,031,000 
10,768,078 		 （　0.9483）
10,211,368 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    200,222,902 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 672.13 ＲＣ14F1B 5,480.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   1,490 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗事務所等（低層階）共同住宅（４階以上）立体駐車場４０台 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
412.50 
90.0 
371.25 
2,566 
953,000 		 10.0  9,530,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
672.13 
85.0 
571.31 
3,421 
1,950,000 		 10.0  19,500,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗事務所
613.70 
85.0 
521.65 
2,737 
1,430,000 		 10.0  14,300,000 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
299.27 
85.0 
254.38 
1,887 
480,000 		 3.0  1,440,000 
0.0  0 

 5～14		 住宅
286.89 
85.0 
243.86 
1,968 
480,000 		 3.0  1,440,000 
0.0  0 

計
5,480.20 
85.4 
4,678.84 

11,043,000 		 73,470,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,043,000 円　×　12ヶ月　＝　     132,516,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,678.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       132,516,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     8,469,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 132,686,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,470,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         690,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     133,377,258 円　　　　（　        89,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,421 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,650,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,234,680 円  　　　      141,156,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,467,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,566,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,330,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,330,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,578,180 円　（　　　　　　        19,180 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   5,480.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 94,031,000 円  
（　　　　　        63,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 133,377,258 円      
②総費用 28,578,180 円      
③純収益　①－② 104,799,078 円      
④建物等に帰属する純収益 94,031,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,768,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,211,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,222,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納清水町三丁目７番１
 2000000111767-0000
2 　岐阜市加納清水町三丁目８番１
 2000000111768-0000
3 　岐阜市加納清水町三丁目８番２
 2000000111769-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-29 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 390,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納清水町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ14F1B		 中高層の店舗、共同
住宅が多く見られる
商業地域		 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 県都ターミナル駅南方至近の商業地域として周辺地域の発展を牽引しつつ推移していくものと予測。立地の希少
性に基づく底堅い需要及び駅北側再開発進捗の波及効果により地価水準は上昇傾向継続にて推移と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線各ターミナル駅至近の商業地域及び価格的な牽連性を有する商業地域。主たる需要者は高い
集客力に着目する全国・地方展開を図る事業者を中心に地縁性を有する事業者を含む。立地の希少性に加えＪＲ岐阜駅
北側再開発の進展の波及効果を受け底堅い需要が認められることから需給強含み推移、地価も上昇傾向継続と予測。地
域的特性を反映して需要中心価格帯は見出しにくい状況にあるが土地坪当たり８０～８５万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用建物を建設し賃貸に供することを想定して試算した収益価格は賃貸借市場における地域の賃料水準を反映した価
格として説得力を有するが想定要素を多分に含む。他方で地域的牽連性を有する取引事例に基づき試算した比準価格は
市場性を反映した実証的な価格と言える。本件では２試算価格のうち信頼性で優ると判断した比準価格を標準に収益価
格を比較考量し、さらに分科会における議論及び広域的な検討も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

ＪＲ岐阜駅北エリア、名鉄岐阜駅周辺エリア
にて再開発事業が進捗している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５３

-59822		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中Ｙ３
１
-63326		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,348)
c 岐阜中３６

-71790		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
駐車付置義務
(90,360)
d 岐阜南Ｙ３
１
-76613		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
北20m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
263,035 		 100
[  93.8]
280,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.8]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
260,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,783 		 100
[  90.1]
296,097 
310,000 
c (　           ) 
122,786  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
177,338 		 100
[  79.0]
224,478 
235,000 
d (　           ) 
181,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
166,849 		 100
[  73.1]
228,248 
239,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　 -10.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.2 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 -15.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -7.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    269,000 円／㎡]  



岐阜 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,742,433 
26,290,558 
102,451,875 
87,296,000 
15,155,875 		 （　0.9491）
14,384,441 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    282,047,863 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 672.13 ＲＣ14F1B 5,480.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   1,490 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ～１Ｆ店舗、２Ｆ・３Ｆ店舗兼事務所、４Ｆ～１４Ｆ共同住宅（約６２㎡）、立体駐車場４０台 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 標準的な共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
412.50 
90.0 
371.25 
2,800 
1,039,500 		 6.0  6,237,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
672.13 
85.0 
571.31 
3,600 
2,056,716 		 6.0  12,340,296 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗・事務所
613.70 
85.0 
521.65 
3,000 
1,564,950 		 6.0  9,389,700 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
299.27 
85.0 
254.38 
1,600 
407,008 		 2.0  814,016 
0.0  0 

 5～14		 住宅
286.89 
85.0 
243.86 
1,600 
390,176 		 2.0  780,352 
0.0  0 

計
5,480.20 
85.4 
4,678.84 

10,534,884 		 45,974,232 
0 
⑨年額支払賃料     10,534,884 円　×　12ヶ月　＝　     126,418,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,678.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,418,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,752,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 128,305,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,974,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         436,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,742,433 円　　　　（　        86,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,200,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,051,758 円  　　　      135,058,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      910,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,648,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,290,558 円　（　　　　　　        17,645 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9491    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   5,480.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,296,000 円  
（　　　　　        58,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,742,433 円      
②総費用 26,290,558 円      
③純収益　①－② 102,451,875 円      
④建物等に帰属する純収益 87,296,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,155,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,384,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    282,047,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納清水町三丁目７番１
 2000000111767-0000
2 　岐阜市加納清水町三丁目８番１
 2000000111768-0000
3 　岐阜市加納清水町三丁目８番２
 2000000111769-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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10 　
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50 　
備考