別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-27 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市日置江４丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西11m県道 水道、下水 西岐阜

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 西岐阜駅南西方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、岐阜市南西部郊外にある路線商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地
域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は低く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、岐阜市内の幹線道路沿いの商業地が圏域であり、主な需要者は物販・飲食等を手掛ける地
場の事業者である。周辺地域の大型商業施設等との競合等により商業地としての需要はやや弱いものの、周辺住民への
サービス提供を主体とした一定の需要も認められる。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地
のみで概ね坪あたり１４万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[176.7]		 [100.0]
100		 41,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気がやや停滞気味になりつつある中で、岐
阜市商業地において地価はやや上昇傾向にあ
る。


繁華性が衰退しつつある商業地域であるため
、周辺地域の地価はやや下落傾向にあり、そ
の他は特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ３
９
-58971		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
b 岐阜南Ｙ６
１
-76709		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
西5.8m、角地
準住居

(80,200)
c 岐阜南Ｙ５
０
-64823		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
d 柳津Ｙ５４

-66408		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14.8m県道、
北4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e 柳津５０

-65769		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  81.0]
67,845 		 100
[ 162.5]
41,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,800 
b (　           ) 
58,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
68,916 		 100
[ 164.3]
41,945 
41,900 
c (　           ) 
44,603  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
49,559 		 100
[ 118.0]
41,999 
42,000 
d (　           ) 
47,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
52,047 		 100
[ 123.4]
42,177 
42,200 
e (　           ) 
41,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,412 		 100
[ 109.5]
42,385 
42,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +55.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,100 円／㎡]  



岐阜 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,233,186 
1,612,674 
6,620,512 
5,977,500 
643,012 		 （　0.9435）
606,682 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　     10,833,607 円　　　　（　     18,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 171.99 Ｓ3 515.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   584 ㎡     32.0 m x   18.3 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ×６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.99 
100.0 
171.99 
1,800 
309,582 		 4.0  1,238,328 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
171.99 
100.0 
171.99 
1,170 
201,228 		 2.0  402,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
515.97 
100.0 
515.97 

712,038 		 2,043,240 
0 
⑨年額支払賃料        712,038 円　×　12ヶ月　＝　       8,544,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,544,456 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       618,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,214,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,043,240 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,233,186 円　　　　（　        14,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,800 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 264,974 円  　　　        8,832,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,900 円  　　　　     79,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,612,674 円　（　　　　　　         2,761 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,977,500 円  
（　　　　　        10,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,233,186 円      
②総費用 1,612,674 円      
③純収益　①－② 6,620,512 円      
④建物等に帰属する純収益 5,977,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 643,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 606,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,833,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市日置江四丁目２番１
 2000000329218-0000
2 　岐阜市日置江四丁目２番２
 2000000329219-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-27 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市日置江４丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西11m県道 水道、下水 西岐阜

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 西岐阜駅南西方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市西部郊外の路線商業地域で店舗集積の程度が弱く、繁華性、収益性が低調である。地価は下落が続いてお
り今後も弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市西部における郊外路線商業地域である。主な需要者は地元の個人事業者及び沿道サービス店舗事業
者等である。郊外の商業地域で店舗の連たん性、収益性が弱く需要の程度は低調である。中心価格帯を見出すことは困
難であるが、取引価格は概ね１㎡当たり４万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により２試算価格を得た。比準価格は岐阜市郊外の類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を反
映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業集
積、賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益
価格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[176.7]		 [100.0]
100		 41,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岐阜市の不動産市況は地域経済の回復に伴い
好転しているが、関税問題、物価上昇等の懸
念要因も見られることから今後の留意が必要
である。

市郊外の路線商業地域であるが、繁華性、収
益性が弱く衰退傾向にある。格別の変動要因
もなく弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 笠松３５

-73210		 羽島郡笠松町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
南4m、角地
近商

(100,200)
b 柳津５０

-65769		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
c 岐阜南Ｙ５
４
-76997		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北10m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
d 岐阜南Ｙ３
９
-58969		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
南6m、角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
39,441 		 100
[  97.7]
40,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
41,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,412 		 100
[ 111.5]
41,625 
41,600 
c (　           ) 
61,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
72,791 		 100
[ 171.0]
42,568 
42,600 
d (　     51,683) 
73,833  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
70,177 		 100
[ 157.8]
44,472 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　 +31.4 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +67.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,600 円／㎡]  



岐阜 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,175,727 
1,690,214 
6,485,513 
5,977,500 
508,013 		 （　0.9435）
479,310 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　      8,559,107 円　　　　（　     14,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 171.99 Ｓ3 515.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   584 ㎡     25.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（各階２ＬＤＫ３戸）、住宅用駐車場６台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.99 
100.0 
171.99 
1,800 
309,582 		 6.0  1,857,492 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
171.99 
100.0 
171.99 
1,170 
201,228 		 3.0  603,684 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
515.97 
100.0 
515.97 

712,038 		 3,064,860 
0 
⑨年額支払賃料        712,038 円　×　12ヶ月　＝　       8,544,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,544,456 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       613,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,147,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,064,860 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,175,727 円　　　　（　        14,000 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,500 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 262,814 円  　　　        8,760,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,900 円  　　　　     79,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,690,214 円　（　　　　　　         2,894 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,977,500 円  
（　　　　　        10,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,175,727 円      
②総費用 1,690,214 円      
③純収益　①－② 6,485,513 円      
④建物等に帰属する純収益 5,977,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 508,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 479,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,559,107 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市日置江四丁目２番１
 2000000329218-0000
2 　岐阜市日置江四丁目２番２
 2000000329219-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考