別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-19 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市芥見４丁目２２番
 ②地積
　(㎡)		 806  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(90,200)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ2		 低層店舗の他、住宅
等も混在する路線商
業地域		 北西12.5m国道 水道、下水 岐阜

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

11.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 新旧の低層店舗を主体とする路線商業地域として概ね現状維持にて推移と予測。同一幹線道路沿いには類似する
形態の商業地域が連続し地域間競争が激しい現状を反映して需給弱含み、地価も下落傾向継続にて推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺部の主要及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は地縁性を有する事業者及び全国・地方
展開を図る事業者が中心。幹線道路沿い商業地域への出店形態は事業用定期借地権の設定やオーダーリース方式に基づ
く場合が大半で土地取得を前提とした取引は少ない。同一路線沿いには形態類似の商業地域が連続し地域間競争が激し
く特筆すべき繁華性が認められない地域の現状を反映して需給弱含み。需要中心価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。顧客流動性が良好な路線商業地域ではあるが収益性に
基づく賃貸目的の取引は殆ど見られず賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって相対的に信頼性が高いと思料される市場
性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[186.4]		 [100.0]
100		 39,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　 +71.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 柳津Ｙ５４

-66408		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14.8m県道、
北4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(70,200)
b 岐阜中３６

-65791		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西11m国道、
中間画地
近商
地区計画等
駐車付置義務
(90,200)
c 岐阜中Ｙ５
３
-69599		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南30m国道、
北6m、二方路
近商

(100,200)
d 岐阜中Ｙ６
０
-64746		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m県道、
中間画地
準住居
居住誘導区域
(60,200)
e 岐阜北Ｙ５
４
-76411		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
52,047 		 100
[ 128.8]
40,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,400 
b (　           ) 
21,175  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
33,477 		 100
[  89.0]
37,615 
37,600 
c (　     53,365) 
53,365  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
49,740 		 100
[ 123.1]
40,406 
40,400 
d (　           ) 
45,918  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
56,938 		 100
[ 141.9]
40,125 
40,100 
e (　           ) 
44,253  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
54,763 		 100
[ 134.7]
40,656 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 +35.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 +45.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 +40.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,800 円／㎡]  



岐阜 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,821,322 
2,640,360 
10,180,962 
9,437,500 
743,462 		 （　0.9707）
721,679 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　     12,887,125 円　　　　（　     16,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 270.00 ＬＳ3 810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
都市機能誘導区域		 90 ％   200 ％   200 ％   806 ㎡     20.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～３Ｆ：共同住宅（床面積約４０㎡、約４５㎡）、駐車場８台 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 標準的な共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
2,150 
580,500 		 4.0  2,322,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
270.00 
92.6 
250.00 
1,100 
275,000 		 2.0  550,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
810.00 
95.1 
770.00 

1,130,500 		 3,422,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,130,500 円　×　12ヶ月　＝　      13,566,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,566,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,112,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,789,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,422,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,821,322 円　　　　（　        15,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,157 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 417,060 円  　　　       13,902,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    125,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,640,360 円　（　　　　　　         3,276 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0613 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,437,500 円  
（　　　　　        11,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,821,322 円      
②総費用 2,640,360 円      
③純収益　①－② 10,180,962 円      
④建物等に帰属する純収益 9,437,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 743,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 721,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,887,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市芥見四丁目２２番
 2000000011687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-19 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.
鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市芥見４丁目２２番
 ②地積
　(㎡)		 806  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(90,200)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ2		 低層店舗の他、住宅
等も混在する路線商
業地域		 北西12.5m国道 水道、下水 岐阜

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

11.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市北東部郊外の国道沿いの商業地域で、現状を維持しつつ推移するものと予測する。地域要因に目立った変
動は認められず、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市及び周辺市町の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、圏内
に地縁性を有する法人又は個人事業者、ロードサイド型店舗事業者等である。幹線道路沿いの土地利用は事業用定期借
地権の活用によるものも見られ、住宅等も混在する地域で、土地売買の需要は弱い。取引は少なく、画地規模や個別の
事情等様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗を中心とする郊外の路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度が低いため、収益価格の信頼
性は相対的に劣る。比準価格は、類似性の高い事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。以上より、市場
の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[186.4]		 [100.0]
100		 39,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の継続等の懸念材料があるものの景
気は揺やかに回復している。商業地に対する
需要は回復傾向が続いている。


地域要因に目立った変動は認められず、現状
を維持しつつ推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
３
-69599		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南30m国道、
北6m、二方路
近商

(100,200)
b 岐阜北Ｙ５
４
-76411		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
c 岐阜北Ｙ３
５
-63083		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11.5m市道、
東4m、角地
２住居

(70,200)
d 岐阜北４２

-73098		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     53,365) 
53,365  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
49,740 		 100
[ 119.0]
41,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,800 
b (　           ) 
44,253  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
54,763 		 100
[ 128.0]
42,784 
42,800 
c (　           ) 
27,971  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,722 		 100
[  72.4]
36,909 
36,900 
d (　           ) 
29,229  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
33,981 		 100
[  92.7]
36,657 
36,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,700 円／㎡]  



岐阜 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,785,433 
2,519,394 
10,266,039 
9,522,600 
743,439 		 （　0.9698）
720,987 		 （  5.7 -  0.1 ）
5.6％  
⑧収益価格 　     12,874,768 円　　　　（　     16,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 270.00 ＬＳ3 810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
都市機能誘導区域		 90 ％   200 ％   200 ％   806 ㎡     20.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～３Ｆ：共同住宅（専有面積約４０㎡、４５㎡）、住宅用駐車場：８台 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 外階段、屋内廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
2,138 
577,260 		 4.0  2,309,040 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
270.00 
92.6 
250.00 
1,100 
275,000 		 2.0  550,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
810.00 
95.1 
770.00 

1,127,260 		 3,409,040 
0 
⑨年額支払賃料      1,127,260 円　×　12ヶ月　＝　      13,527,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,527,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,109,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,754,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,409,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,785,433 円　　　　（　        15,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,145 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,138 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 415,894 円  　　　       13,863,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,203,600 円  　　　　    118,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,519,394 円　（　　　　　　         3,126 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9698    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0807     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0632 ×　 40 ％　＋　0.0844 ×  30 ％　＋ 0.1004 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,522,600 円  
（　　　　　        11,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,785,433 円      
②総費用 2,519,394 円      
③純収益　①－② 10,266,039 円      
④建物等に帰属する純収益 9,522,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 743,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 720,987 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,874,768 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市芥見四丁目２２番
 2000000011687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考