別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-18 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金町５丁目２０番外
 ②地積
　(㎡)		 1,103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,600)

1:1.2		 事務所

Ｓ9		 中高層の事務所ビル
を主体とする商業地
域		 東36m県道、北側道 水道、ガス、下水 岐阜

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域はＪＲ岐阜駅北側の金華橋通沿いにおいて事務所ビルを中心とする商業地域である。当面、地価は安定し
て推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的にみれば、岐阜市内中心部の商業地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、ＪＲ岐阜駅北
口から続く幹線道路沿いにおける商業地域の範囲と判定した。需要者は事務所ビル用地を取得する目的の法人等が中心
であるが、大規模画地についてはマンション開発業者も想定される。需要者属性、取引規模・形態が多様であることか
ら中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 岐阜市内中心部における商業地に係る取引事例に基づく比準価格は、当該地域における市場性を十分反映している。ま
た、収益価格は、想定要素を内包するものの、市場分析の観点から、一定の説得力を有すると思料する。よって、比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.3]		 [105.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市況は引き続き回復基調にあるが、建築費高
騰、金利の先高感等により、需要の一部に陰
りが見え始めている。


地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３４

-73177		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
南8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
b 岐阜中Ｙ４
２
-62251		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
c 岐阜南Ｙ３
１
-76613		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
北20m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 岐阜中３４

-62799		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
e 岐阜中３４

-76843		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
東5.8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
233,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
222,000 		 100
[  90.7]
244,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
121,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  85.0]
168,840 		 100
[  77.5]
217,858 
229,000 
c (　           ) 
181,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
166,849 		 100
[  74.9]
222,762 
234,000 
d (　           ) 
158,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
147,677 		 100
[  73.1]
202,021 
212,000 
e (　           ) 
148,254  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
139,924 		 100
[  63.8]
219,317 
230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +6.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



岐阜 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

226,603,782 
83,928,094 
142,675,688 
132,246,000 
10,429,688 		 （　0.9473）
9,880,043 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    193,726,333 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 794.84 Ｓ10 6,579.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   600 ％   600 ％   1,103 ㎡     32.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階：事務所、各階フロア貸し、タワー式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 エントランス・廊下等の共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
577.27 
62.0 
358.02 
2,906 
1,040,406 		 10.0  10,404,060 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
736.18 
87.8 
646.37 
2,531 
1,640,000 		 10.0  16,400,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
794.84 
81.3 
646.37 
2,445 
1,580,000 		 6.0  9,480,000 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
414.66 
77.9 
323.19 
2,502 
809,000 		 6.0  4,854,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
82.60 
 
 
 
 		    
   

計
6,579.75 
79.1 
5,205.80 

12,969,406 		 88,538,060 
0 
⑨年額支払賃料     12,969,406 円　×　12ヶ月　＝　     155,632,872 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   5,205.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      62,469,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行共益費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  92 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       218,102,472 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      22,080,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    14,410,948 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 225,771,524 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        88,538,060 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         832,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     226,603,782 円　　　　（　       205,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,906 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,160,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 48,036,494 円  　　　      240,182,472　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,039,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,972,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,860,000 円  　　　　  1,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      83,928,094 円　（　　　　　　        76,091 円／㎡）　　（経費率　　  37.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   6,579.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 132,246,000 円  
（　　　　　       119,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 226,603,782 円      
②総費用 83,928,094 円      
③純収益　①－② 142,675,688 円      
④建物等に帰属する純収益 132,246,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,429,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,880,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,726,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金町五丁目２０番
 2000000180946-0000
2 　岐阜市金町五丁目２３番
 2000000236187-0000
3 　岐阜市高野町五丁目１番
 2000000243454-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
岐阜 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-18 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金町５丁目２０番外
 ②地積
　(㎡)		 1,103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,600)

1:1.2		 事務所

Ｓ9		 中高層の事務所ビル
を主体とする商業地
域		 東36m県道、北側道 水道、ガス、下水 岐阜

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅から北に向かう幹線道路沿いの商業地域で、損保系を中心とする事務所ビルが連坦している。駅徒歩
圏であることから底堅い潜在需要が認められるが、駅前の再開発計画の延期・縮小の影響が懸念される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心市街地の幹線道路沿いを中心とする商業地域で、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ岐阜
駅から北へ伸びる主要幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、大手企業や不動産業者等が中心である。当地
域は中高層の事務所ビルが集積する商業地域であるが、近年は分譲マンションが増えている。なお、競合する高額物件
の取引は顕在化しにくく、需要者の属性や取引規模も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、主要幹線道路沿いに事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域で、賃貸市場が成熟した地域であるが、周辺では
店舗や事務所の賃貸需要が低下しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低
めに査定された。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より求めた比準価格を標準
として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.3]		 [105.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    222,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要が見込める観光地や人流が
回復した飲食店街では地価上昇が続いている
が、上昇の程度は鈍化しつつある。


駅前再開発事業の一部延期や規模縮小による
今後の影響が懸念される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５３

-59822		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中３４

-62799		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
c 岐阜中４２

-73037		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m市道、
西6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
d 岐阜中Ｙ４
２
-62251		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
263,035 		 100
[ 132.6]
198,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
158,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
147,677 		 100
[  73.1]
202,021 
212,000 
c (　           ) 
132,893  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
129,766 		 100
[  61.7]
210,318 
221,000 
d (　           ) 
121,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  85.0]
168,840 		 100
[  63.8]
264,639 
278,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



岐阜 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

220,800,374 
80,820,705 
139,979,669 
130,113,000 
9,866,669 		 （　0.9473）
9,346,696 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    183,268,549 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 794.84 Ｓ10 6,579.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   600 ％   600 ％   1,103 ㎡     32.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階：事務所、立体駐車場（タワー式９２台）、９階建の鉄骨造事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 エントランス・内階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
577.27 
62.0 
358.02 
2,875 
1,029,308 		 10.0  10,293,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
736.18 
87.8 
646.37 
2,500 
1,615,925 		 10.0  16,159,250 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
794.84 
81.3 
646.37 
2,500 
1,615,925 		 6.0  9,695,550 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
414.66 
77.9 
323.19 
2,500 
807,975 		 6.0  4,847,850 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 搭屋
82.60 
 
 
 
 		    
   

計
6,579.75 
79.1 
5,205.80 

13,148,758 		 89,473,480 
0 
⑨年額支払賃料     13,148,758 円　×　12ヶ月　＝　     157,785,096 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　   5,205.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      56,659,927 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  92 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       214,445,023 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      22,080,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    16,556,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 219,968,271 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        89,473,480 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         832,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     220,800,374 円　　　　（　       200,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,521 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,150,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,305,005 円  　　　      236,525,023　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,039,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,666,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,820,705 円　（　　　　　　        73,274 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,830,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   6,579.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 130,113,000 円  
（　　　　　       117,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 220,800,374 円      
②総費用 80,820,705 円      
③純収益　①－② 139,979,669 円      
④建物等に帰属する純収益 130,113,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,866,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,346,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,268,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金町五丁目２０番
 2000000180946-0000
2 　岐阜市金町五丁目２３番
 2000000236187-0000
3 　岐阜市高野町五丁目１番
 2000000243454-0000
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備考