鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-17

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

56,200,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市都通４丁目２番外				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、事務所からなる幹線道路沿いの商業地域	西27m県道、三方路	水道、ガス、下水	岐阜 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(100,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、事務所等が見られる交通量の多い県道沿いの地域で用途的多様性が認められる。居住環境が良好な背
後地の住宅地需要は堅調で、近隣地域においても、地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市の市街地及び周辺の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地縁性を持つ
個人事業者及び法人企業である。繁華性の程度は高くはないが、背後住宅地の需要は比較的堅調で、当地域でもその影
響を受け、店舗の入れ替え等が継続して見られ、需給関係は安定的に推移している。取引は散発的で、画地規模や個別
の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗、事務所等が見られる商業地域であり、比準価格の試算では商業地特有の要因について十分に比較
考量した。一方、近隣地域周辺は高度利用が不十分でありテナント需要も弱いため、収益価格は低位に求められた。以
上から、岐阜市の商業地事例を採用して市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、鑑
定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    112,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の商業地域の需要は堅調であるが、立
地性、個別性による格差が拡大。建築費高騰
や人手不足等が、再開発や出店計画に影響を
与えている。

市街地外縁部に位置する交通量の多い県道沿
いの商業地域で、建物の建て替え、店舗の入
れ替え等が断続的に見られ、地価は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中５０ -71726	岐阜市		底地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (70,300)
b	岐阜中３６ -67340	岐阜市		更地	（　）	台形	北23m県道、中間画地		１住居特別用途地区都市機能誘導区域 (80,200)
c	岐阜中Ｙ３９ -76435	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、西5.5m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
d	岐阜中３１ -73380	岐阜市		底地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,400)
e	岐阜中３４ -76843	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、東5.8m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 48,209) 96,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,418	100 [ 91.9]	104,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 86,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	95,790	100 [ 76.0]	126,039		131,000
c	(　 ) 90,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,939	100 [ 92.3]	95,275		98,900
d	(　 70,140) 77,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,933	100 [ 72.7]	107,198		111,000
e	(　 ) 148,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	141,194	100 [ 125.7]	112,326		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

岐阜 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,341,876	957,556	3,384,320	1,580,550	1,803,770	（　0.9717） 1,752,723	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	34,367,118 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	137.04	ＬＳ1	137.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	502 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.04	100.0	137.04	2,770	379,601	4.0	1,518,404
							0.0	0
～

～

～

～

計		137.04	100.0	137.04		379,601		1,518,404
								0

⑨年額支払賃料	379,601 円　×　12ヶ月　＝　 4,555,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,555,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,327,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,404 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,341,876 円　　　　（　 8,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,779 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,656 円	4,555,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	20,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 957,556 円　（　　　　　　 1,907 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 137.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,580,550 円（　　　　　 3,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,341,876 円
②総費用	957,556 円
③純収益　①－②	3,384,320 円
④建物等に帰属する純収益	1,580,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,803,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,752,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,367,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市都通四丁目２番	2000000391560-0000
2	岐阜市都通四丁目２番２	2000000391561-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
岐阜 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-17

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

56,200,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市都通４丁目２番外				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、事務所からなる幹線道路沿いの商業地域	西27m県道、三方路	水道、ガス、下水	岐阜 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(100,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所からなる幹線道路沿いの商業地域として概ね現状維持にて推移と予測。立地の希少性と豊富な顧客
流動に基づく底堅い需要を反映して需給は概ね均衡状態にあり地価は横這い傾向にて推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内、隣接市町の地域的、価格的牽連性を有する商業地域であり圏域は広域に亘る。主たる需要者は地縁
性を有する個人法人、ロードサイドに新規出店を目論む商業事業者が中心となる。豊富な顧客流動を誇る幹線県道沿い
に位置し同種別地域間競争力は高く安定した需要に基づき需給は概ね均衡状態、価格は横這い傾向にて推移と予測。土
地取得に基づく出店は少数であるが需要中心価格帯は土地坪当たり４０万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。顧客流動性の高い主要幹線道路沿いの商業地域ではあ
るが収益性に基づく賃貸目的の取引は少数で賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって相対的に信頼性が高いと思料され
る市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに分科会における議論を踏まえて上記の如く鑑定評
価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３９ -69083	岐阜市		更地	（　）	不整形	南22m県道、西14m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)
b	岐阜中３６ -67340	岐阜市		更地	（　）	台形	北23m県道、中間画地		１住居特別用途地区都市機能誘導区域 (80,200)
c	岐阜中Ｙ３９ -69543	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m市道、中間画地		１住居 (80,200)
d	岐阜中Ｙ６１ -69756	岐阜市		更地	（　）	長方形	東18m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域土砂災害警戒区域 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	101,449	100 [ 92.4]	109,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 86,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	95,790	100 [ 89.4]	107,148		111,000
c	(　 ) 84,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,596	100 [ 70.3]	120,336		125,000
d	(　 ) 83,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	87,758	100 [ 86.2]	101,807		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

岐阜 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,467,271	985,503	3,481,768	1,627,170	1,854,598	（　0.9717） 1,802,113	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	35,335,549 円　　　　（　 70,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	137.04	ＬＳ1	137.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	502 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.04	100.0	137.04	2,850	390,564	4.0	1,562,256
							0.0	0
～

～

～

～

計		137.04	100.0	137.04		390,564		1,562,256
								0

⑨年額支払賃料	390,564 円　×　12ヶ月　＝　 4,686,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 137.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,686,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,452,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,562,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,841 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,467,271 円　　　　（　 8,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,860 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	21,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,603 円	4,686,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,300 円	21,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 985,503 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 137.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,627,170 円（　　　　　 3,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,467,271 円
②総費用	985,503 円
③純収益　①－②	3,481,768 円
④建物等に帰属する純収益	1,627,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,854,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,802,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,335,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市都通四丁目２番	2000000391560-0000
2	岐阜市都通四丁目２番２	2000000391561-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考