別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-12 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市鹿島町８丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,300)
不整形
1:4		 店舗

Ｓ2		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層ビル、小売店舗が建ち並ぶ商業地域として現状維持にて推移と予測。市の中核病院も立地する幹線県道沿
いにあり良好な顧客流動に基づき繁華性も安定しており需給は概ね均衡状態、価格も横這い推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内、隣接市町の地域的、価格的牽連性を有する商業地域であり圏域は広域に亘る。主たる需要者は地縁
性を有する個人法人、ロードサイドに新規出店を目論む商業事業者が中心となる。市の中核病院も所在する豊富な顧客
流動を誇る幹線県道沿いにあり同種別地域間競争力は高く安定した需要に基づき需給は概ね均衡状態、価格は横這い傾
向にて推移と予測。土地取得に基づく出店は少数であるが需要中心価格帯は土地坪当たり３０万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。顧客流動性の高い主要幹線道路沿いの商業地域ではあ
るが収益性に基づく賃貸目的の取引は殆ど見られず賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって相対的に信頼性が高いと思
料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記の如く
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[120.8]		 [ 99.9]
100		 89,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.6
その他　　　　　 +12.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
９
-69543		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m市道、
中間画地
１住居

(80,200)
b 岐阜中Ｙ６
１
-69756		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
土砂災害警戒区域
(90,400)
c 岐阜中Ｙ３
９
-66313		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.5m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d 岐阜中Ｙ３
９
-69083		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m県道、
西14m、角地
近商
居住誘導区域
(100,300)
e 岐阜中Ｙ６
０
-69303		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
北4m、二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,596 		 100
[  95.1]
88,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
88,900 
b (　           ) 
83,370  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
87,758 		 100
[ 103.3]
84,955 
84,900 
c (　           ) 
81,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,686 		 100
[  89.2]
91,576 
91,500 
d (　           ) 
86,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
101,449 		 100
[ 104.8]
96,802 
96,700 
e (　           ) 
96,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.8]
115,741 		 100
[ 125.2]
92,445 
92,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　 +15.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,900 円／㎡]  



岐阜 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,911,364 
3,077,793 
12,833,571 
11,010,000 
1,823,571 		 （　0.9721）
1,772,693 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     32,827,648 円　　　　（　     45,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 228.00 Ｓ4 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     13.0 m x   52.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３・４階２ＤＫ各４戸の計８戸　駐車場９台 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.00 
93.0 
212.04 
2,420 
513,137 		 6.0  3,078,822 
1.0  513,137 

 2～ 2		 事務所
228.00 
85.0 
193.80 
1,700 
329,460 		 6.0  1,976,760 
1.0  329,460 

 3～ 4		 住宅
228.00 
85.0 
193.80 
1,210 
234,498 		 2.0  468,996 
1.0  234,498 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
87.0 
793.44 

1,311,593 		 5,993,574 
1,311,593 
⑨年額支払賃料      1,311,593 円　×　12ヶ月　＝　      15,739,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,739,116 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,162,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,440,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,993,574 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,311,593 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         414,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,911,364 円　　　　（　        22,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 498,093 円  　　　       16,603,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,077,793 円　（　　　　　　         4,263 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,010,000 円  
（　　　　　        15,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,911,364 円      
②総費用 3,077,793 円      
③純収益　①－② 12,833,571 円      
④建物等に帰属する純収益 11,010,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,823,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,772,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,827,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市鹿島町八丁目２番
 2000000104301-0000
2 　岐阜市香取町二丁目２６番
 2000000104688-0000
3 　岐阜市鹿島町八丁目３番
 2000000104302-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-12 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市鹿島町８丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,300)
不整形
1:4		 店舗

Ｓ2		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、岐阜市やや郊外にある路線商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域
は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調で、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、岐阜市内の幹線道路沿いの商業地が圏域であり、主な需要者は物販・飲食等を手掛ける地
場の事業者である。周辺地域の大型商業施設等との競合等により商業地としての需要はやや弱いものの、周辺住民への
サービス提供を主体とした一定の需要も認められる。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地
のみで概ね坪あたり３０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[120.8]		 [ 99.9]
100		 89,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気がやや停滞気味になりつつある中で、岐
阜市商業地において地価はやや上昇傾向にあ
る。


景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内郊外の商業地の地価は横ばい傾向にあり、
その他は特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３６

-67340		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北23m県道、
中間画地
１住居
特別用途地区
都市機能誘導区域
(80,200)
b 岐阜中Ｙ３
９
-69083		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m県道、
西14m、角地
近商
居住誘導区域
(100,300)
c 岐阜中Ｙ３
９
-76435		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m県道、
西5.5m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 岐阜南５０

-67625		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西32m県道、
角地
近商
都市機能誘導区域
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
95,790 		 100
[ 105.5]
90,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
90,700 
b (　           ) 
86,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
101,449 		 100
[ 111.8]
90,742 
90,700 
c (　           ) 
90,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
87,939 		 100
[  98.4]
89,369 
89,300 
d (　           ) 
81,785  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
78,202 		 100
[  84.9]
92,111 
92,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,700 円／㎡]  



岐阜 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,773,205 
3,024,876 
12,748,329 
10,789,800 
1,958,529 		 （　0.9450）
1,850,810 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     34,274,259 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 228.00 Ｓ4 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     13.0 m x   52.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し　２階：事務所、フロア貸し　３・４階：２ＤＫ４８．４５㎡、各４戸、計８戸　駐車場９台 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 廊下、階段等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.00 
93.0 
212.04 
2,400 
508,896 		 6.0  3,053,376 
1.0  508,896 

 2～ 2		 事務所
228.00 
85.0 
193.80 
1,680 
325,584 		 6.0  1,953,504 
1.0  325,584 

 3～ 4		 住宅
228.00 
85.0 
193.80 
1,200 
232,560 		 2.0  465,120 
1.0  232,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
87.0 
793.44 

1,299,600 		 5,937,120 
1,299,600 
⑨年額支払賃料      1,299,600 円　×　12ヶ月　＝　      15,595,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,595,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,152,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,307,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,937,120 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,299,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         410,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,773,205 円　　　　（　        21,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 493,776 円  　　　       16,459,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,499,400 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,024,876 円　（　　　　　　         4,190 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,789,800 円  
（　　　　　        14,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,773,205 円      
②総費用 3,024,876 円      
③純収益　①－② 12,748,329 円      
④建物等に帰属する純収益 10,789,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,958,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,850,810 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,274,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市鹿島町八丁目２番
 2000000104301-0000
2 　岐阜市香取町二丁目２６番
 2000000104688-0000
3 　岐阜市鹿島町八丁目３番
 2000000104302-0000
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備考