鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
岐阜 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-10

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　塩田　英明

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市前一色３丁目５番３外｢前一色３－５－５｣				②地積　(㎡)	492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (70,200)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	北16m県道	水道、下水	岐阜 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

岐阜駅東方

4.5km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

岐阜市と各務原市を結ぶ幹線道路沿いに低層店舗のほか一般住宅も混在する商業地域。店舗の進出・撤退等の動
きは見られず、需給は比較的安定していることから、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有
する中小法人や個人事業者が中心で、全国規模のロードサイド型事業者も見られる。当地域は低層店舗のほか住宅も混
在する県道沿いの商業地域で、集積度は高くないが、背後の堅調な住宅需要の影響もあって需給は概ね均衡している。
なお、周辺での商業地取引は少なく、需要者の属性や取引規模も多様であるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模の店舗のほか住宅も多く介在する路線商業地域。自用の店舗が中心で商業事業者向けの賃貸物件
は少なく、賃貸市場の熟成度が低いため、収益価格は低く求められた。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存
する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[124.6]

[100.0]
100

58,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要が見込める観光地や人流が
回復した飲食店街では地価上昇が続いている
が、上昇の程度は鈍化しつつある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.7
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中３１ -73380	岐阜市		底地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,400)
b	岐阜中Ｙ５３ -76493	岐阜市		更地	（　）	長方形	北18.5m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	岐阜中Ｙ３９ -66313	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	岐阜中Ｙ６０ -69091	岐阜市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15.1m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
e	岐阜中Ｙ３９ -64534	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	南10.2m県道、東4.2m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 70,140) 77,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,933	100 [ 124.9]	62,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,016	100 [ 132.9]	56,445		56,400
c	(　 ) 81,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,686	100 [ 132.3]	61,743		61,700
d	(　 ) 68,964	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,623	100 [ 115.0]	59,672		59,700
e	(　 ) 71,610	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	57,023	100 [ 90.9]	62,732		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -10.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

岐阜 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,685,422	838,160	3,847,262	3,033,360	813,902	（　0.9706） 789,973	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	14,629,130 円　　　　（　 29,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防都市機能誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	492 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅（ファミリータイプ１ＬＤＫ×３戸）、軽量鉄骨造２階建の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,900	247,000	5.0	1,235,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,250	162,500	2.0	325,000
							1.0	162,500
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		409,500		1,560,000
								162,500

⑨年額支払賃料	409,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,914,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,914,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 401,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,620,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,560,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 50,830 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,685,422 円　　　　（　 9,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,200 円	38,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,660 円	5,022,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,600 円	38,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,160 円　（　　　　　　 1,704 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,033,360 円（　　　　　 6,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,685,422 円
②総費用	838,160 円
③純収益　①－②	3,847,262 円
④建物等に帰属する純収益	3,033,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	813,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	789,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,629,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市前一色三丁目５番３	2000000366179-0000
2	岐阜市前一色三丁目５番４	2000000366180-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
岐阜 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-10

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　山村　寛

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市前一色３丁目５番３外｢前一色３－５－５｣				②地積　(㎡)	492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (70,200)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	北16m県道	水道、下水	岐阜 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

岐阜駅東方

4.5km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

岐阜市市街地東部外縁の各務原市とを結ぶ県道沿いの路線商業地域である。低層店舗のほか低層住宅、未利用地
も混在している。新規店舗進出は活発とは言えず、地価は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、岐阜市内の小売事業者
のほか全国展開しているロードサイド型店舗事業者等が中心である。店舗は、事業用借地または建設協力金方式による
建物賃借が多く、実際の土地取引は少ない。取引の中心価格帯は業態により規模、視認性等の立地条件は様々であり、
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋な賃貸用物件はほ
とんどなく、商業用賃貸市場の成熟の程度は低い。このため収益価格は低位に試算された。一方で価格形成には、交通
量、視認性等が重視され、現実の不動産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討及び事業用借地の地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[124.6]

[100.0]
100

58,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗建築費の上昇や諸経費の値上がり、従業
員確保の困難等から、店舗等の立地選別が厳
しくなっている。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.7
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中３１ -931452	岐阜市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (80,200)
b	岐阜中Ｙ６０ -64746	岐阜市		更地	（　）	長方形	北16m県道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
c	岐阜中Ｙ５３ -76493	岐阜市		更地	（　）	長方形	北18.5m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	岐阜中Ｙ３９ -69543	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m市道、中間画地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	71,176	100 [ 119.0]	59,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,800
b	(　 ) 45,918	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	56,938	100 [ 94.2]	60,444		60,400
c	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,621	100 [ 125.1]	60,448		60,400
d	(　 ) 84,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,596	100 [ 117.1]	72,243		72,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,300 円／㎡]

岐阜 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,717,502	848,960	3,868,542	3,072,960	795,582	（　0.9706） 772,192	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	14,299,852 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防都市機能誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	492 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅１ＬＤＫ（専有面積約４３㎡）３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,892	246,000	5.0	1,230,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,317	171,000	2.0	342,000
							0.0	0
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		417,000		1,572,000
								0

⑨年額支払賃料	417,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,004,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,004,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 408,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,703,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,572,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,717,502 円　　　　（　 9,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,200 円	38,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,360 円	5,112,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 395,700 円	38,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 848,960 円　（　　　　　　 1,726 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,072,960 円（　　　　　 6,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,717,502 円
②総費用	848,960 円
③純収益　①－②	3,868,542 円
④建物等に帰属する純収益	3,072,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	795,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	772,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,299,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市前一色三丁目５番３	2000000366179-0000
2	岐阜市前一色三丁目５番４	2000000366180-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考