別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-9 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.
鑑定評価額 413,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目１２番１外
｢薮田南１－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 6,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗が建ち並
ぶ路線商業地域
 北36m国道、三方路 水道、ガス、下水 西岐阜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層沿道サービス店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの大型店舗地 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市南部の国道沿いの路線商業地域で、現状を維持しつつ推移するものと予測する。交通量が多く、底堅い需
要が認められるため、地価はやや上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層沿道サービス店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は地元事業者やロードサイド型店舗事業者が中
心である。交通量の多い国道沿いの地域であるため、需要は堅調に推移しているものと思料する。幹線道路沿いの土地
利用は事業用定期借地権の活用によるものも多く見られ、土地取引は少ない。画地規模や個別の事情等様々であるため
、需要の中心価格帯を見出すのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの路線商業地域で、自用の店舗や事業用定期借地権による店舗等が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の
程度は低いため、収益価格の精度は相対的に劣る。比準価格は類似地以内の事例を採用して求められたもので、実証的
で信頼性が高い。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 68,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の継続等の懸念材料があるものの景
気は揺やかに回復している。商業地に対する
需要は回復傾向が続いている。


国道２１号岐大バイパス岐阜市内立体事業の
本体工事が着工した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ３
９
-58971		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
b 岐阜中３６

-67340		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北23m県道、
中間画地
１住居
特別用途地区
都市機能誘導区域
(80,200)
c 岐阜南Ｙ５
３
-76847		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南57.5m国道、
北8.2m、
二方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
d 岐阜南３６

-58708		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西48m国道、
南東5.6m、
角地
準工
特別用途地区
居住誘導区域
(80,200)
e 岐阜南５０

-67625		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西32m県道、
角地
近商
都市機能誘導区域
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  81.0]
67,845 		 100
[  86.6]
78,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,300 
b (　           ) 
86,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
95,790 		 100
[ 132.8]
72,131 
72,100 
c (　           ) 
65,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
91,570 		 100
[ 129.5]
70,710 
70,700 
d (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
108,225 		 100
[ 144.9]
74,689 
74,700 
e (　           ) 
81,785  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
78,202 		 100
[ 122.5]
63,838 
63,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,400 円／㎡]  



岐阜 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,461,205 
19,334,312 
73,126,893 
58,866,800 
14,260,093 		 （　0.9721）
13,862,236 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    256,708,074 円　　　　（　     42,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,482.23 Ｓ2 4,865.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   6,054 ㎡     57.0 m x  110.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し（但し、店舗は２階、１階はエントランス及び駐車場） ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 駐車場部分等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場等
383.19 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
4,482.23 
100.0 
4,482.23 
1,802 
8,076,978 		 5.0  40,384,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,865.42 
92.1 
4,482.23 

8,076,978 		 40,384,890 
0 
⑨年額支払賃料      8,076,978 円　×　12ヶ月　＝　      96,923,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,482.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        96,923,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,846,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,077,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,384,890 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         383,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,461,205 円　　　　（　        15,273 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,802 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,208,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,907,712 円  　　　       96,923,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,434,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,180,400 円  　　　　    802,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       802,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       802,000 円  　　　　    802,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,334,312 円　（　　　　　　         3,194 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 802,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   4,865.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,866,800 円  
（　　　　　         9,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,461,205 円      
②総費用 19,334,312 円      
③純収益　①－② 73,126,893 円      
④建物等に帰属する純収益 58,866,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,260,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,862,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,290 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    256,708,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目１２番１
 2000000401323-0000
2 　岐阜市薮田南一丁目１２番１３
 2000000401335-0000
3 　岐阜市薮田南一丁目１２番１４
 2000000401336-0000
4 　岐阜市薮田南一丁目１２番２
 2000000401324-0000
5 　岐阜市薮田南一丁目１２番３
 2000000401325-0000
6 　岐阜市薮田南一丁目１２番４
 2000000401326-0000
7 　岐阜市薮田南一丁目１２番５
 2000000401327-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-9 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.
鑑定評価額 415,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目１２番１外
｢薮田南１－１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 6,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 郊外型店舗が建ち並
ぶ路線商業地域
 北36m国道、三方路 水道、ガス、下水 西岐阜

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層沿道サービス店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２１号沿いの路線商業地
域内の大型店舗地		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国道２１号沿いに存しており、当該路線の中でも繁華性の高い「薮田」交差点周辺に所在する。国道
の高架化は進行するが、完成までには時間を要するため、暫くは現状維持で推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層沿道サービス店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内における主要幹線道路沿いの商業地である。主たる需要者は、自己の業務用として店舗、事務所等
を選好する中小の法人等である。ただし、幹線道路沿いの商業地における出店形態は、保有から賃貸へシフトしており
、事業用定期借地等により土地を賃借して建物を建築し、営業するスタイルが主流である。土地取引自体は減少傾向に
あり、需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗が連たんする幹線道路沿いの商業地であるが、個別店舗としての収益性は限定的であり、全体的な営
業戦略の一環として出店されると考えられるため、個別店舗単独としての収益価格の規範性は劣ると思料する。他方、
比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との
均衡にも留意の上、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[161.1]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内においては、個人消費が緩やかに回復し
、生産活動は持ち直し傾向にあり、雇用情勢
は改善が続くが、一部業種で人手不足が継続
している。

岐阜市内有数の郊外路線商業地域であり底堅
い需要が見込めものの、国道高架化の進行に
注視する必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３１

-73380		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 岐阜南Ｙ５
０
-76738		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 岐阜中Ｙ５
０
-64555		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 岐阜中Ｙ６
１
-76984		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.9m市道、
北5.7m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,354)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     70,140) 
77,933  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,933 		 100
[ 100.2]
77,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,800 
b (　     40,750) 
81,500  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,917 		 100
[  97.0]
70,018 
70,000 
c (　           ) 
60,495  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,619 		 100
[  99.1]
76,306 
76,300 
d (　           ) 
36,121  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 107.0]
67,111 		 100
[ 120.2]
55,833 
55,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 借地人に
よる底地
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.1 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,000 円／㎡]  



岐阜 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,947,003 
18,870,446 
71,076,557 
57,031,800 
14,044,757 		 （　0.9721）
13,652,908 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　    252,831,630 円　　　　（　     41,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 4,482.23 Ｓ2 4,865.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   6,054 ㎡     57.0 m x  110.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟：店舗として賃貸を想定 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 駐車場部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場　エントランス
383.19 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
4,482.23 
100.0 
4,482.23 
1,753 
7,857,349 		 5.0  39,286,745 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,865.42 
92.1 
4,482.23 

7,857,349 		 39,286,745 
0 
⑨年額支払賃料      7,857,349 円　×　12ヶ月　＝　      94,288,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,482.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,288,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,714,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,573,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,286,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         373,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,947,003 円　　　　（　        14,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,753 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,108,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,828,646 円  　　　       94,288,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,454,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,925,400 円  　　　　    777,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       777,000 円  　　　　    777,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,870,446 円　（　　　　　　         3,117 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 777,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   4,865.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,031,800 円  
（　　　　　         9,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,947,003 円      
②総費用 18,870,446 円      
③純収益　①－② 71,076,557 円      
④建物等に帰属する純収益 57,031,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,044,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,652,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,831,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目１２番１
 2000000401323-0000
2 　岐阜市薮田南一丁目１２番１３
 2000000401335-0000
3 　岐阜市薮田南一丁目１２番１４
 2000000401336-0000
4 　岐阜市薮田南一丁目１２番２
 2000000401324-0000
5 　岐阜市薮田南一丁目１２番３
 2000000401325-0000
6 　岐阜市薮田南一丁目１２番４
 2000000401326-0000
7 　岐阜市薮田南一丁目１２番５
 2000000401327-0000
8 　
9 　
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備考