別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 706,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市吉野町５丁目１７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,800)
不整形
3:1		 事務所兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）県道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（県道） 交通

施設		 岐阜駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市内唯一の準高度商業地域であり周辺再開発事業進捗の波及効果を受けて熟成しつつ推移すると予測。相対的希
少性と安定的需要に基づき需給は強含みを維持するが投資市場の循環状況を反映して価格上昇率は鈍化と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    605,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内上位価格帯に位置する商業地域に加えて投資対象物件が所在する若しくは立地可能な商業地域。主た
る需要者は投資家であるが開発事業者も含まれる。最上位価格帯に位置する市内唯一の準高度商業地域であり進捗する
新たな再開発事業等による商業密度上昇の波及効果を受け需給は強含み継続であるが不動産市場の景気循環状況からみ
て価格上昇率は鈍化すると予測。需要中心価格帯の把握は困難であるが土地坪当たり２５０万円前後と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域内から収集選択した取引事例に基づく比準価格は近隣地域の市場性を十分に反映している。収
益価格は多くの想定要素を内包するものの典型的な主たる需要者が投資家であることから収益性の観点からみて、また
比準価格の検証手段として妥当性を有する。本件では、共に規範性を有すると判断した比準価格及び収益価格を関連づ
けて鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜 5-19                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    701,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

ＪＲ岐阜駅北エリア、名鉄岐阜駅周辺エリア
にて再開発事業が進捗している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ３
１
-69351		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
南6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
b 岐阜中Ｙ５
０
-56804		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
西7.8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
c 岐阜中Ｙ５
０
-69690		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南36m県道、
東7m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 岐阜中Ｙ５
０
-74327		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 岐阜中Ｙ５
３
-71165		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
南6m、東5.8m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
317,982 		 100
[  56.6]
561,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.7]
　　　　 100
599,000 
b (　           ) 
287,264  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
279,747 		 100
[  50.8]
550,683 
588,000 
c (　    302,541) 
605,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
624,468 		 100
[  80.8]
772,856 
825,000 
d (　           ) 
574,717  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
558,844 		 100
[  76.6]
729,561 
778,000 
e (　           ) 
595,939  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
609,673 		 100
[  77.3]
788,710 
842,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　 -23.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　 -15.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　 -17.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　 -34.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -19.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -18.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    726,000 円／㎡]  



岐阜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

509,337,016 
186,665,630 
322,671,386 
270,048,000 
52,623,386 		 （　0.9499）
49,986,954 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    999,739,080 円　　　　（　    605,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所等 1,116.52 Ｓ12F1B 13,943.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   800 ％   1,652 ㎡     67.0 m x   23.6 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市街地再開発事業により建設された現行建物をもって想定建物とした。 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 現行の共用部分、駐車場部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,263.79 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
962.09 
40.0 
384.84 
4,800 
1,847,232 		 20.0  36,944,640 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
978.41 
60.0 
587.05 
5,300 
3,111,365 		 20.0  62,227,300 
0.0  0 

 3～11		 事務所及び診療所
1,116.52 
70.0 
781.56 
3,900 
3,048,084 		 12.0  36,577,008 
0.0  0 

12～12		 事務所
690.51 
60.0 
414.31 
3,800 
1,574,378 		 12.0  18,892,536 
0.0  0 

計
13,943.48 
60.4 
8,420.24 

33,965,731 		 447,257,548 
0 
⑨年額支払賃料     33,965,731 円　×　12ヶ月　＝　     407,588,772 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   8,420.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,042,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      23,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       508,631,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      23,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    26,583,583 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 505,088,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       447,257,548 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,248,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     509,337,016 円　　　　（　       308,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 23,280,000 円  　　　　  3,880,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 106,334,330 円  　　　      531,671,652　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,715,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   39,576,000 円  　　　　  3,880,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,880,000 円  　　　　  3,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,880,000 円  　　　　  3,880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     186,665,630 円　（　　　　　　       112,994 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　  13,943.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 270,048,000 円  
（　　　　　       163,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 509,337,016 円      
②総費用 186,665,630 円      
③純収益　①－② 322,671,386 円      
④建物等に帰属する純収益 270,048,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,623,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,986,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    999,739,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     605,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市吉野町五丁目１７番
 2000010000253-0000
2 　岐阜市吉野町五丁目１８番
 2000010000254-0000
3 　岐阜市吉野町五丁目１９番
 2000010000255-0000
4 　岐阜市吉野町五丁目２０番
 2000010000256-0000
5 　岐阜市吉野町五丁目２１番
 2000010000257-0000
6 　岐阜市吉野町五丁目２２番
 2000010000258-0000
7 　岐阜市神田町九丁目２６番
 2000010000251-0000
8 　岐阜市神田町九丁目２７番
 2000010000252-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 1,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 707,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市吉野町５丁目１７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,800)
不整形
3:1		 事務所兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）県道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（県道） 交通

施設		 岐阜駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅北口における複数の再開発事業（ツインタワー）により、今後は駅北口の相対的な地位の向上が期待
される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    721,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的にみれば、岐阜市内中心部における商業地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、ＪＲ岐
阜駅北口に近接した高度商業地域の範囲と判定した。需要者は投資家が中心であり、大規模画地についてはマンション
開発業者も想定される。ここ数年、岐阜市中心部において、マンション素地を中心とする取引が活発であったが、需要
者属性、取引規模・形態についても多様であることから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ岐阜駅北口に近接した高度商業地域においては、マンション素地や小規模な土地取引が中心であるが、岐阜駅至近
の商業地に係る取引事例に基づく比準価格は、当該地域における市場性を十分反映している。また、収益価格は、想定
要素を内包するものの、典型的な需要者が投資家である為、市場分析の観点から、一定の説得力を有すると思料する。
よって、比準価格及び収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    695,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-19            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    701,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市況は引き続き回復基調にあるが、建築資材
高騰、金利の先高感等により、需要の一部に
陰りが見え始めている。


ＪＲ岐阜駅北口における複数の再開発事業が
建築費高騰の影響を受け、完成時期の延期及
び規模縮小等の計画変更が決定した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
０
-74327		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中３４

-73177		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
南8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
c 岐阜中Ｙ５
３
-71165		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
南6m、東5.8m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
駐車付置義務
(100,600)
d 岐阜中Ｙ３
１
-63326		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
574,717  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
558,844 		 100
[  83.3]
670,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.7]
　　　　 100
716,000 
b (　           ) 
233,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
222,000 		 100
[  51.3]
432,749 
462,000 
c (　           ) 
595,939  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
609,673 		 100
[  83.3]
731,900 
781,000 
d (　           ) 
260,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,783 		 100
[  50.8]
525,163 
560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -12.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -23.1 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -12.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    721,000 円／㎡]  



岐阜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

495,875,364 
181,343,401 
314,531,963 
264,000,000 
50,531,963 		 （　0.9481）
47,909,354 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    958,187,080 円　　　　（　    580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所等 1,116.52 Ｓ12F1B 13,943.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   800 ％   1,652 ㎡     67.0 m x   23.6 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市街地再開発事業により建設された現行建物を以って最有効使用であると判定した。 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 現行の共用部分、駐車場部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,263.79 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
962.09 
40.0 
384.84 
4,820 
1,854,929 		 20.0  37,098,580 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
978.41 
60.0 
587.05 
5,164 
3,031,526 		 20.0  60,630,520 
0.0  0 

 3～11		 事務所及び診療所
1,116.52 
70.0 
781.56 
3,750 
2,930,850 		 12.0  35,170,200 
0.0  0 

12～12		 事務所
690.51 
60.0 
414.31 
3,700 
1,532,947 		 12.0  18,395,364 
0.0  0 

計
13,943.48 
60.4 
8,420.24 

32,797,052 		 432,656,264 
0 
⑨年額支払賃料     32,797,052 円　×　12ヶ月　＝　     393,564,624 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   8,420.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,042,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      23,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       494,607,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      23,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    25,882,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 491,765,129 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       432,656,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,110,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     495,875,364 円　　　　（　       300,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,164 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 22,500,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 103,529,501 円  　　　      517,647,504　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,563,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,250,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     181,343,401 円　（　　　　　　       109,772 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 261,000 円／㎡　×　  13,943.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 264,000,000 円  
（　　　　　       159,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 495,875,364 円      
②総費用 181,343,401 円      
③純収益　①－② 314,531,963 円      
④建物等に帰属する純収益 264,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 50,531,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 47,909,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,001 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    958,187,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市吉野町五丁目１７番
 2000010000253-0000
2 　岐阜市吉野町五丁目１８番
 2000010000254-0000
3 　岐阜市吉野町五丁目１９番
 2000010000255-0000
4 　岐阜市吉野町五丁目２０番
 2000010000256-0000
5 　岐阜市吉野町五丁目２１番
 2000010000257-0000
6 　岐阜市吉野町五丁目２２番
 2000010000258-0000
7 　岐阜市神田町九丁目２６番
 2000010000251-0000
8 　岐阜市神田町九丁目２７番
 2000010000252-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考