別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出 岐阜 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 3-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 岐阜市木田１丁目１４１番 ②地積(㎡) 2,691  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:2 田 農地の中に一般住宅等が点在する宅地見込地域 北3.3m市道 水道、下水 岐阜 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 農地（田） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   75.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北西方 7.5km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 岐阜市北西部郊外に位置する農家集落に隣接した農地が広がる宅地見込地域で急速な宅地化は見られない。また 、利便性の点からも開発素地としての需要は弱く、地価は概ね弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市郊外の宅地見込地全域であり、特に価格牽連性が強いのは岐阜市北西部に位置する田が連坦する 地域である。需要者の中心は地元不動産開発業者である。利便性が良好で割安感がある市街地周辺の宅地開発は活発で あるが、郊外の宅地需要は弱含みであり、これを受けて宅地見込地に対する需要も限定的である。取引は散発的で、開 発する規模や形状、街路条件等によって個別性が強く一定でないため、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除方式による価格は、転換後の住宅地価格から造成に要する費用等を控除して求められた価格であり、開発業者の事 業採算性に着目した価格であるが、想定要素が多く含まれることから信頼性はやや劣る。一方、比準価格は実際の取引 事例を基礎に求められた実証的な価格であり規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、控除方 式による価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰、金利上昇等による先行き不透明感はある ものの、駅徒歩圏や利便性の高い地域の住宅地需要 は堅調であり、二極化、選別化が進行している。 周辺で小規模宅地分譲が散発して見られるものの、 市中心部から距離があり、開発素地としての需要は 弱い状況である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他