別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
岐阜 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -70 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金町６丁目１７番１
 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,600)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層のマンション
、事務所ビルが混在
する地域		 東36m県道、南側道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅徒歩圏の幹線道路沿いに所在し、画地規模が大きな土地は、マンション素地とホテル用地需要が競合
する地域である。地価は上昇傾向にあるが、建築費の高騰により上昇率は若干抑えられている。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              301,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅徒歩１０分程度までのマンション適地の存する地域である。需要者は、中堅のマンション開
発業者が中心であるが、好立地に対しては大手マンション開発業者のほか一部ホテル開発業者も加わる。取引価格は、
立地条件、規模等によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、ＪＲ岐阜駅周辺の比較的画地規模の大きな取引事例を中心に採用して試算しており、市場性を反映した実
証的な価格である。一方、開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性に着目して求めた価格であり、建築
費やマンション販売価格の動向に大きく左右される。よって、開発法による価格を参考に留め、比準価格を採用して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） -38             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    329,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築工事費の上昇に加え、住宅ローン金利の
上昇が予想され、新規マンション用地の選別
が厳しくなっている。


ＪＲ岐阜駅徒歩圏の中古マンション価格も堅
調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
１
-63326		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,348)
b 岐阜南Ｙ３
１
-69351		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
南6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 岐阜中Ｙ５
３
-76953		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 岐阜中Ｙ５
０
-69690		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南36m県道、
東7m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 岐阜中Ｙ５
３
-71165		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
南6m、東5.8m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,783 		 100
[  85.0]
313,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
330,000 
b (　           ) 
333,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
317,982 		 100
[  89.7]
354,495 
372,000 
c (　    357,032) 
357,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
381,836 		 100
[ 128.5]
297,149 
312,000 
d (　    302,541) 
605,082  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
624,468 		 100
[ 156.1]
400,044 
420,000 
e (　           ) 
595,939  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
612,062 		 100
[ 128.4]
476,684 
501,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　 +12.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    331,000 円／㎡]  



岐阜 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンション敷地であると判断したことから、収益還元法については適用しないものとした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション素地としての適性を考慮した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,348,912,503 
2,119,625,408 
12 
605,000 
4,431.42 
338,000 
6,020.37 
⑧開発法による価格 　　          229,287,095 円　　　　（　              301,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 -70　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
762 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  762.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
515.31 ㎡  6,020.37 ㎡  6,020.37 ㎡   ㎡  4,431.42 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      67.6 ％）  （     790.1 ％）  （     790.1 ％）  （           ％）  （     73.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   17.4 ｍ

  31.8 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   36.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 605,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 岐阜駅徒歩圏の分譲マンション相場に基づいて査定した
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    605,000 円／㎡　　×　　     4,431.42 ㎡　　＝　　　　       2,681,009,100 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,681,009,100 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   338,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   354,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 建築物着工統計及びヒアリング等を基に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    354,900 円／㎡　　×　　　   6,020.37 ㎡　　＝　　　　       2,136,629,313 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,681,009,100 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         268,100,910 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,404,730,223 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・業者利潤率・危険負担率等を考慮
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目) 21 ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 804,302,730 円  (     30 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          745,749,491 円 
販売総額(2期) 1,340,504,550 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　        1,163,423,899 円 
販売総額(3期) 536,201,820 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          439,739,113 円 
収入合計 － － － － 2,348,912,503 円 
支出 建築工事費(1期) 640,988,794 円  (     30 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          605,670,311 円 
建築工事費(2期) 1,068,314,657 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          927,190,291 円 
建築工事費(3期) 427,325,863 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          350,449,940 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 80,430,273 円  (     30 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           75,998,565 円 
販売管理費(2期) 134,050,455 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          116,342,390 円 
販売管理費(3期) 53,620,182 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　           43,973,911 円 
支出合計 － － － － 2,119,625,408 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,348,912,503 円　　－　　　　　　        2,119,625,408 円　　＝　　　　　           229,287,095 円 

              301,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 岐阜 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金町六丁目１７番１
 2000000184087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岐阜 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -70 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金町６丁目１７番１
 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,600)
不整形
1:2		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層のマンション
、事務所ビルが混在
する地域		 東36m県道、南側道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の高い駅徒歩圏内のマンション適地への需要は底堅いが、令和６年７月に柳ケ瀬地区の百貨店が閉店し、
周辺地域の分譲マンションの売れ行きに影響が見られ、やや供給過剰感がある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              307,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市の中心市街地及び駅徒歩圏のマンション適地が存する地域の範囲である。需要者の中心はマンシ
ョン開発業者が中心である。建築費高騰及び供給過剰により、販売価格に価格転嫁可能なエンドユーザーの選好性が高
い地域のマンション適地への選別化が進み、駅徒歩圏内のまとまった土地の需要は、希少性の高さから堅調である。取
引は散発的で、画地規模や個別の事情等が多様であるため、中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は駅徒歩圏のマンション素地となり得る取引事例も採用して求めており市場の実態を反映した価格である。一
方、開発法による価格は、マンション分譲を想定した投資採算性に着目した価格であるが、想定要素が多く、また近年
の建築費の高騰を背景にやや低位に求められた。以上から、市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、開発法に
よる価格は比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） -38             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    329,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や金利上昇等による先行き不透明感
はあるものの、駅徒歩圏や利便性の高い地域
の住宅需要は堅調であり、二極化、選別化が
進行している。

マンションの供給過剰感及びＪＲ岐阜駅北口
の再開発事業の規模縮小、完成時期の延期に
より、需要の減退が懸念される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５３

-59822		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中３４

-73177		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
南8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
c 岐阜南５０

-65948		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
北4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,200)
d 岐阜南５０

-73100		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.7m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
263,035 		 100
[ 107.4]
244,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
233,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
220,668 		 100
[  71.3]
309,492 
325,000 
c (　           ) 
197,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
191,985 		 100
[  56.0]
342,830 
360,000 
d (　           ) 
248,227  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
245,793 		 100
[  67.5]
364,138 
382,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    331,000 円／㎡]  



岐阜 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、収益物件を想定するのは、現実的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であり、マンション分譲を想定した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,174,200,003 
1,940,462,453 
12 
560,000 
4,431.42 
309,000 
6,020.37 
⑧開発法による価格 　　          233,737,550 円　　　　（　              307,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 -70　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
762 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  762.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
515.31 ㎡  6,020.37 ㎡  6,020.37 ㎡   ㎡  4,431.42 ㎡  ＲＣ・15F
 (    56 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      67.6 ％）  （     790.1 ％）  （     790.1 ％）  （           ％）  （     73.61 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   17.4 ｍ

  31.8 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   36.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 560,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの分譲価格を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    560,000 円／㎡　　×　　     4,431.42 ㎡　　＝　　　　       2,481,595,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,481,595,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   309,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   324,450 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    324,450 円／㎡　　×　　　   6,020.37 ㎡　　＝　　　　       1,953,309,047 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,481,595,200 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         248,159,520 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,201,468,567 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目) 21 ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 744,478,560 円  (     30 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          690,280,521 円 
販売総額(2期) 1,240,797,600 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　        1,076,888,237 円 
販売総額(3期) 496,319,040 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          407,031,245 円 
収入合計 － － － － 2,174,200,003 円 
支出 建築工事費(1期) 585,992,714 円  (     30 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          553,704,515 円 
建築工事費(2期) 976,654,524 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          847,638,461 円 
建築工事費(3期) 390,661,809 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          320,381,750 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 74,447,856 円  (     30 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           70,345,779 円 
販売管理費(2期) 124,079,760 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          107,688,824 円 
販売管理費(3期) 49,631,904 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　           40,703,124 円 
支出合計 － － － － 1,940,462,453 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,174,200,003 円　　－　　　　　　        1,940,462,453 円　　＝　　　　　           233,737,550 円 

              307,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 岐阜 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金町六丁目１７番１
 2000000184087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考