令和8年1月16日　提出 岐阜 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -68 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町梅松１丁目６７番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等のほか農地もある 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柳津 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柳津駅南東方 60m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄竹鼻線柳津駅に近い住宅地域であり、周辺では小規模開発による戸建分譲も見られ、割安感から残存する農 地も今後徐々に宅地化が進展し、地価水準は概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳津地区を中心とする岐阜市南部及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市町に居 住又は勤務する３０～４０代の一次取得者層である。相対的に需要の高い鶉・茜部地区との比較における割安感から当 該地域に需要が流れる傾向にあり、需給関係は安定している。土地価格は６００万～１２００万円程度、新築戸建分譲 は２０００万～２８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は柳津地区及び隣接する笠松町の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、対象標準地の画地 の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰、金利上昇等による先行き不透明感 はあるものの、駅徒歩圏や利便性の高い地域 の住宅地需要は堅調であり、二極化、選別化 が進行している。 周辺に農地が多く残る柳津駅に近い住宅地域 であるが、地域要因に特に目立った変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.3 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％