令和8年1月16日　提出 岐阜 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -64 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市岩田東３丁目９７番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 岐阜 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 9.5km 法令 規制 １住居 (60,180) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北東部郊外に所在する既成の住宅地域である。周辺では小規模開発による宅地供給等も見受けられる。交 通利便性が劣る郊外の住宅地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部郊外を中心とする岐阜市内の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する個人を中 心とする。農地も見られる地域で、周辺ではミニ開発等も見られるが、中心市街地から距離があり交通利便性等で劣る ため、郊外の住宅地域に対する需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地のみでは７００万円～１、００ ０万円程度、新築戸建物件で２，７００万円～３，０００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において規範性のある取引事例を選択し試算した。収益価格は、公法上の規制から賃貸用共 同住宅の想定は妥当性を欠くことから非適用とした。本件では自己の居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引 価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高い。以上の ことから比準価格を採用して、代表標準地価格を規準とした価格にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内においては、個人消費が緩やかに回復し 、生産活動は持ち直し傾向にあり、雇用情勢 は改善が続くが、一部業種で人手不足が継続 している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％