令和8年1月13日　提出 岐阜 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -57 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、下水 岐阜 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 関市境に近い既成住宅地域で、市中心部から１０キロ以上離れている上、取引価格の水準も低く、地価は今後も 弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市北東部、関市境に近い住宅地域一帯と判断される。需要者は当地域と地縁性を有する一次 取得者層が中心。当地域は地価水準が低いこともあり、近隣地域を含む国道西側については、一定の需要が見られたが 、建物価格の高止まりの影響を強く受ける中低所得者層からの引き合いが減っており、業者によるミニ分譲も少なくな っている。取引の中心価格帯は、更地で７００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農地も残る中、共同住宅等も見られる郊外の住宅地域に存するが、当地域では、居住環境の快適性、利便 性等が重視され、収益性は選択の指標に入らないため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心であり、 現実の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格の説得力は高い。以上、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべ きと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な円安基調、燃料費や輸入原料の高騰 に伴う物価高要因により、先行き不透明感が 増している。 校区内の人口減少率及び高齢化率は、市全体 を大きく上回っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％