令和8年1月16日　提出 岐阜 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -52 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市六条南１丁目１９番１３ ｢六条南１－１９－４｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｓ2 住宅、共同住宅、事 務所等が混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.4km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 多用途混在型の新興住宅地域として未利用地に係る住宅を中心とする土地利用が漸増していくと予測。未利用地 の宅地化が進行する周辺地域の発展的な影響を反映して需給は強含み、地価水準も上昇傾向維持と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は陽南中学校校区内住宅地域を中心とする圏域。主たる需要者は地縁性を有する個人法人のほか転入を希望 する高所得者層の一次取得者を含む。住宅、共同住宅、事務所、未利用地等が見られる多用途混在型住宅地域であり種 別を問わず宅地化が進行する周辺地域の発展的な影響を反映して需要は堅調であり需給は強含み継続、地価水準も上昇 傾向推移と予測。需要中心価格帯は土地２０００万円程度、新築戸建総額５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建設し賃貸に供する需要者は 皆無に等しい。また対象標準地の画地上の制約から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適 用しなかった。自用目的の取引が中心的であり、信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準 価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [105.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推 移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は 建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ る。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +6.3 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +32.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％