令和8年1月16日　提出 岐阜 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -49 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市蔵前２丁目３番８ ｢蔵前２－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 、作業所等が混在す る地域 東5.6m市道 水道 岐阜 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、岐阜市東部の市街化調整区域内の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当 該地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は低く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、岐阜市東部を中心とする住宅地域である。岐阜市は地縁的選好性が強いため、需要者の中 心は、市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は低く、 地価はやや下落傾向で推移するものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は９００万円前後、新築の戸建物件は３ ，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの混在住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心 であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、近隣地域では戸建住宅が主体であることから、共同 住宅を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、単価 と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気がやや停滞気味になりつつある中で、岐 阜市住宅地において地価は下げ止まり傾向に ある。 景気がやや停滞気味になりつつある中で、市 内中心部近郊の住宅地の地価はやや下落傾向 にあり、その他は特段の変動要因は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％