令和8年1月16日　提出 岐阜 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -40 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市旦島４丁目５番７ ｢旦島４－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:3 住宅 Ｗ2 区画整然とし農地も 多く見られる新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北西方 5.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 供給可能な未利用地が多く残る新興住宅地域であり今後も未利用地に係る宅地を中心とした土地利用が漸増する と予測。選好指標の利便性重視への転換に起因する需要減退を受け需給は弱含み、地価も下落傾向推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島中学校校区内住宅地域を中心とした圏域。主たる需要者は地縁性を有する個人法人、転入を希望する一 次取得者層である。供給可能な未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用は漸増してるものの住宅地に対する選好 指標が利便性重視に転換したことに起因する需要減退の影響を受け需給は弱含み、地価も下落傾向推移と予測する。需 要中心価格帯は、土地のみ１０００万円程度、新築戸建３５００万円程度、中古戸建２０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建設し賃貸に供する需要者は 皆無に等しい。また対象標準地の画地上の制約から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適 用しなかった。自用目的の取引が中心的であり、信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準 価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [172.4] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推 移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は 建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ る。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +6.7 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +64.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％