令和8年1月16日　提出 岐阜 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -37 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市日野南１丁目１６番９ ｢日野南１－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済みの新興住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 6.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は岐阜市市街地東方に存し、農地等も残る区画整然とした住宅地である。周囲を山に囲まれ、主要な公 共施設とはやや距離を感じる等、郊外に存する住宅地としてやや弱含みにて推移する地域と予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近隣地域が存する日野地区を中心とした郊外の住宅地域である。主たる需要者層は居住の快適性を重視す る個人であり、周辺地域に地縁のある需要者を中心として、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件 をリフォームして使用する需要者が存する。需要者は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、土地建物で３，５ ００万円前後の需要が多く、パワービルダーの進出も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で あり、本件においては規範性の高い取引事例より求める事ができたこと、典型的な需要者の属性が個人であり、自用の 低層戸建住宅の敷地として需要する地域にあることから、特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜（県） -17             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向で ある。戸建住宅高騰の影響が住宅系用途で見 られる。商業・工業系は引き続き概ね堅調に 推移している。 北東方へ国道２４８号バイパスの延伸事業が 進行中であるが、地域要因については大きな 変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.2 ％