令和8年1月16日　提出 岐阜 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -32 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大字福富字西沖１５９９番５１ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ郊外の閑静な住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北東部郊外の既成住宅団地であり、現状維持で静態的に推移するものと予測する。郊外の旧来住宅団地に 対する選好性は低く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市北東部郊外の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性を持つ者で、圏外からの転入者は 少ない。利便性が劣る郊外の旧来住宅団地では、居住者の高齢化、中心市街地への回帰傾向等により、需要者の選好性 は低く、需要は弱含みで推移している。中心価格帯は見出しにくい状況であるが、土地のみで４００万～６００万円程 度、新規の戸建分譲はほとんどなく、改修後の中古住宅で１０００万～１５００万円程度が取引の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は岐阜市北東部郊外の住宅地事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、対象標準地の画地の状 況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣 地域は戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [101.0] 100 [122.8] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰、金利上昇等による先行き不透明感 はあるものの、駅徒歩圏や利便性の高い地域 の住宅地需要は堅調であり、二極化、選別化 が進行している。 郊外の旧来住宅団地で住民の高齢化が徐々に 進展し、空き家も増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.4 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％