令和8年1月15日　提出 岐阜 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -31 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市花月町２丁目４番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も介在する住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．４ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地東部にある住宅地域で、周辺では農地を利用した新築戸建分譲が増えつつある。生活利便施設や小学 校への接近性がやや劣るが、安定した住宅需要が見られ、地価は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市東部の住宅地域で、特に価格牽連性が認められるのは長森地区の住宅地域である。主たる需要者 は、市内に居住する一次取得者層が中心であるが、市外からの転入も一部に見られる。当地域は商業施設や小学校から やや距離があるものの、周辺と比べた割安感から新築戸建分譲が散見され、需給は概ね均衡している。取引の中心価格 帯は、土地で８００～１，２００万円程度、土地建物一体で３，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を主体とする住宅地域であり、周辺では賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居住目的 の取引が中心で、また、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、 本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、代表標準地との検討 も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [100.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏や生活利便性に優れた地域での住宅 需要は依然として堅調であるが、建築費高騰 や金利の先高感の影響が顕在化しつつある。 農地を利用した宅地開発により住宅地として の熟成が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％