令和8年1月13日　提出 岐阜 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -27 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市島田西町４７番１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市市街地、ＪＲ岐阜駅北西方の岐阜市民病院に近い既成住宅地域である。街区も整備され低層住宅地として 需要は概ね堅調である。地域要因に大きな変化はなく、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心市街地のうち主にＪＲ岐阜駅北西乃至西方の既成住宅地域である。需要者は、岐阜市在住、 通勤の一次取得者が中心である。生活利便施設等への接近性が比較的良好で、需給は概ね安定的に推移している。取引 の中心となる価格帯は、約１５０㎡の土地で１，１００万円～１，３００万円程度、新築戸建物件で３，５００万円～ ４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺に共同住宅も見られるが、大半は遊休地の活用や相続税対策を目的としており土地価格に見合う 賃料水準が形成されていない。更に対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができ ず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自用目的取引を中心とした既存の住宅地であり、規範性 の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.4] [100.0] 100 82,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建築費の上昇に加え、住宅ローン金利の 上昇が予想され、新築需要の減少が懸念され る。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％